■알짜 미분양 공략 가이드<br>2~3년후 내다보고 교통여건 좋은 대단지가 바람직<br>고덕 아이파크·잠실 푸르지오·산본 래미안 등 주목
지난해 하반기부터 전국 미분양 아파트 시장은 뚜렷한 변화를 보이고 있다. 주택 공급이 줄어들고 전세난이 심화되면서 수요자들 사이에서 미분양 아파트에 대한 관심이 느는 분위기다. 정부의 각종 세제 혜택과 건설사들의 할인 분양이 더해져 미분양 물량의 뚜렷한 감소세가 이어지고 있다.
미분양 아파트의 최대 장점은 매입자격에 제한이 없는 '새 아파트'라는 것이다. 주택 소비자들이 가장 중요하게 생각하는 아파트 내부 구조도 지은 지 오래된 아파트와 확연한 차이가 난다. 보다 넓고 편리한 생활이 가능하다.
약점은 입지와 가격이다. 도심 접근성이 떨어지거나 고분양가인 경우 주로 미분양이 발생했다. 그러나 당장이 아닌 2~3년 후를 내다본다면 미래 가치가 뛰어난 미분양 아파트는 분명히 있다. 수도권과 지방 택지지구의 경우 교통망과 편의시설만 확충돼도 아파트 가격 상승세를 보이는 곳이 많다. 당장의 불편함을 감수하더라도 미분양을 '사 볼만'한 이유다.
◇미분양 시장 상황 어떤가 =전국의 미분양 아파트는 지난해 하반기 이후 8개월 연속 감소세를 보이고 있다.
국토해양부의 미분양주택 현황에 따르면 지난 1월말 현재 전국 미분양은 8만4,923가구로 전월 대비 3,783가구 줄어 8개월 연속 감소세를 이어갔다. 미분양 물량이 최고조에 달했던 2008년 12월의 16만5,599가구에 비교하면 거의 절반 수준으로 줄었다.
특히 지방 미분양 아파트는 22개월 연속 감소세를 이어가고 있다. 지방을 중심으로 건설사들이 20~30%씩 분양가를 할인하는 단지들이 등장했고, 미분양 물량이 대거 발생했던 지방 택지지구들의 교통망이 확충되면서 수요가 몰린 것이 주요 원인으로 분석된다.
수도권 미분양도 2만8,896가구로 전달 대비 516가구 감소했다. 수도권은 지방에 비해 신규 공급도 꾸준히 이어지다 보니, 지방 보다는 미분양 물량 감소세가 뚜렷하지 않은 것이 사실이다.
반면 준공후 미분양의 경우 오히려 늘어난 상태다. 수도권 9,540가구, 지방 3만3,667가구 등 총 4만3,207가구로 전달 대비 552가구 늘어났다. 용인, 고양 일대에 준공후 미분양 물량이 대거 쌓여 있다.
◇대형 건설사 미분양 물량이 안정적 = 미분양 물량이 줄어들고 있다고는 하지만 수도권 준공후 미분양은 오히려 늘어나는 등 미분양 시장이 완연한 봄날이라고 보기는 성급하다.
이 때문에 미분양 아파트를 고를 때도 여전히 신중한 판단이 필요하다. 전문가들은 가급적 대형건설사의 브랜드 아파트와 지역의 랜드마크 아파트를 고르되, 업체들이 제공하는 혜택을 꼼꼼히 따져보라고 조언하고 있다.
서울에서는 현대산업개발이 강동구 고덕 주공 1단지를 재건축한 고덕아이파크에 일부 잔여물량이 남아 있다. 총 1,142가구 대단지로 공급면적은 82~215㎡형으로 구성된다. 지하철 5호선 고덕역이 걸어서 3~4분 거리인 역세권으로, 단지 주변으로 이마트, 경희대 동서신의학병원 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 강일IC를 통해 성남과 남양주 등 수도권 각지로 이동도 편리하다. 지역의 랜드마크 아파트라는 점도 강점이다.
송파구 잠실역 인근에서는 대우건설이 잠실푸르지오 월드마크 잔여 물량을 분양중이다. 성내역과 도보 4분거리, 잠실역과 5분 거리에 있는 초역세권 아파트다. 제2롯데월드 건립 후광효과도 기대되는 곳이다.
경기권에서는 삼성물산이 경기 군포 산본동 주공1단지를 재건축한 래미안하이어스를 분양 중이다. 전철 1ㆍ4호선 환승역인 금정역이 인근에 있고 이마트와 산본시장도 가깝다. 역시 인근 지역에서는 찾기 힘든 새 아파트다. 계약금은 정액제이며 공급면적 212㎡형의 경우 최대 2억원이 할인된다.
인천에서는 대우건설이 부평구 부개동에서 총 1,054가구의 대단지를 분양 중이다. 지하 2층, 지상 20~26층 12개 동 규모로 공급면적 83~192㎡형으로 구성된다. 수도권 전철 부개역이 도보 3분 거리인 역세권 단지로 서울외곽순환도로 및 경인고속도로, 경인로를 이용하여 서울 및 수도권으로의 진출입이 편리한 교통환경을 갖추고 있다. 분양가도 할인돼 공급된다.
지방에서는 최근 청약 열풍이 시작된 광주 미분양 물량이 관심이다. GS건설은 광주 신용동 일대에 '광주첨단자이' 1단지 총 594가구(공급면적 108~191㎡형) 중 일부 가구를 분양 중이다. 층별로 최초 분양가에서 17~23% 정도 할인된다. 15개 동 최고 24층 규모로 건립되며 주변에는 롯데마트, 롯데시네마, 신세계백화점 등 편의시설이 풍부하다.
◇고를때는 신중 또 신중 = 미분양 아파트를 고를 때에는 가급적 대단지를 고르는것이 좋다.
또 당장 눈앞의 시장을 보지 말고 2~3년 후의 뒤를 보고 판단해야 한다. 부동산 시장이 침체되면 미분양도 늘어난다. 주택시장의 호황ㆍ불황 패턴이 2~3년 주기로 찾아온다는 점에 점에 주목할 필요가 있다. 지금 좋지 않지만 2~3년 후 시장 상황이 나아질 가능성이 있다.
분양가는 가장 중요한 판단 기준이다. 최근 분양 아파트는 예전 아파트보다 마감재, 평면, 외관상으로 뛰어나 비쌀 수 있다. 하지만 분양가가 주변 시세와 비교하여 20% 이상 비싸다면 가격 경쟁력은 떨어질 수밖에 없다.
또 장기 미분양으로 남아 있는 아파트는 주변에 혐오시설이 있거나 교통여건이 열악한 아파트 인 경우도 있으므로 주의해야 한다.
