주택임대관리업 활성화 높은 보증료율이 걸림돌

정부가 전월세난 완화의 일환으로 '주택임대관리업'을 새로 도입했지만 정작 보증료율이 너무 높아 제도 활성화에 걸림돌이 되고 있다는 지적이 제기되고 있다. 이에 따라 제도 시행 이전부터 임대관리업을 해오던 사업자들이 수익성 저하와 세원 노출을 피하기 위해 가구 수를 의무등록 기준 이하로 쪼개는 등 부작용도 우려된다.

주택법 시행령에 따르면 예비임대관리업자는 가구 수 등록 기준을 충족할 경우 일선 지방자치단체장에게 의무적으로 신고를 해야 한다. 의무등록 기준은 자기관리형은 100가구 이상, 위탁관리형은 300가구 이상이다.

문제는 의무등록 대상사업자는 가구마다 보증료를 납부해야 한다는 점이다. 대한주택보증은 주택임대관리업자의 자본금과 영업 규모, 신용도 등을 반영해 보증료율을 1등급(1.08%)에서 5등급(5.15%)까지 제시한 상황이다.

국토교통부는 1등급의 경우 월세 50만원 주택에 대해 3개월분(150만원)의 계약 이행을 보장하는 보증에 가입하면 연간 1만6,200원(150만원×1.08%)에 해당하는 보증료만 납부하면 되기 때문에 사업자의 부담이 크지 않다는 입장이다.



하지만 서울경제신문이 위탁관리형의 최소기준(300가구)에 맞게 시뮬레이션을 해본 결과 임대사업자가 임대료의 10%를 가져간다고 가정해도 수익률이 턱없이 낮은 것으로 나타났다.

예컨대 서울 강남에서 보증금 1,000만원, 월세 80만원짜리 주택을 관리하는 5등급 임대관리업체의 경우 1년에 한채당 12만3,600원의 보증료를 내야 한다. 업체가 수수료로 월세의 10%를 받는다고 가정해도 2억8,800만원(300가구 상당)의 매출 중 총 3,708만원을 보증료로 납부해야 한다. 매출의 12.8%가 보증료로 나가는 것이다. 여기에 임차인 관리와 건물 유지보수 비용, 법인세 등까지 포함되면 투입비용은 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없는 것이 현실이다.

위탁관리형의 최소 자본금 기준이 1억원이다 보니 새로 설립되는 대부분의 임대관리업체는 보증료율이 높은 5등급에 해당될 것이라는 게 업계의 우려다.

업계의 한 관계자는 "임대관리업 자체가 수익성이 5~10%에 불과한 상황에서 당장 의무가입을 해야 한다면 가구 수를 여러 개로 쪼개서 의무등록을 피하는 업체들이 늘어날 것"이라고 우려했다.

이에 대해 대한주택보증 관계자는 "아직 상품 개발이 완료가 다 안 돼서 최저등급과 최고등급 요율 외에는 말할 수 없다"며 "업체마다 상황이 다른 만큼 일률적으로 판단하기는 어렵다"고 말했다.