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Q: 현재 주택 한 채를 소유하고 있습니다. 이 주택은 팔고 임대용 다가구 주택이나 다세대 주택을 구입하려 하는데 언제까지 주택을 매각해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A : 이 사례는 임대주택을 취득하기 전에 매도하는 경우와 임대주택을 취득한 후 매도하는 경우를 나눠서 살펴봐야 합니다.
먼저 임대주택을 취득하기 전에 매도하는 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 이 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 매도한 경우여야 합니다. 따라서 기존주택을 2년 이상 보유했었다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 다만 매도가액이 9억을 초과한다면 9억원 초과비율에 대한 양도차익에 대해 세금을 내야 합니다.
임대주택을 취득한 후 매도하는 경우는 조금 다릅니다. 먼저 일시적 2주택 상태에서 매도하는 경우 비과세 요건은 기존 주택을 취득한 지 1년이 지나 신규 주택을 취득하고 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 경우로서 매도일 현재 2년 이상 보유한 경우에 해당됩니다.
이 사례에서는 취득한 임대용 주택의 수에 따라 임대용 주택 취득 후 기존 주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 여부가 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다. 임대용 주택이 다가구 주택인 경우에는 1채를 소유한 경우로 봐서 일시적 2주택 비과세 적용이 가능합니다. 하지만 다세대 주택인 경우에는 여러 채를 추가 취득한 것으로 봐 기존 주택에 대해 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이 경우 기존 주택에 대해 비과세 혜택을 받으려면 나중에 취득한 다세대 주택을 먼저 매각하고 기존 주택을 매각해야 합니다.
다세대 주택을 팔지 않은 상태에서 기존 주택에 대한 비과세 혜택을 받고 싶다면 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하는 방법이 있습니다. 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하면 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 판단 시 임대주택을 주택 수에서 제외하고 기존 주택 1채만 보유한 상태에서 매도한 것으로 보므로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
다만 기존 주택은 2년 이상 보유요건 외에 2년 이상 거주요건도 갖춰야 한다는 것에 주의해야 합니다. 만약 2년 이상 보유요건만 충족한 경우라면 다세대 주택을 가지고 임대사업자로 등록한 경우라도 기존 주택에 대한 비과세 혜택을 받으실 수 없습니다. 또 유의해야 할 점은 두 요건을 충족시켜 비과세 혜택을 받은 경우에는 임대주택사업을 5년 이상 지속해야 한다는 것입니다. 5년이 되지 않아 다세대 주택을 매도하는 경우 기존 주택에 대한 비과세가 취소되고 추징당하게 됩니다.
