땅을 파악하는 데 있어 기본이 되는 것은 그 땅과 관련된 서류를 보는 것이다. 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등은 기본적으로 확인해야 할 서류들이다.
이중 가장 중요한 것은‘토지이용계획확인서’이다. 이 서류는 사람으로 치면 주민등록등본과 같은 것이다.
토지이용계획확인서에는 위치와 지목, 면적 등이 표기되고 그 밑에 12가지 확인사항이 있다. 1, 도시관리계획 2, 군사시설 3, 농지 4,산림 5,자연공원 6,수도 7,하천 8, 문화재 9,전원개발 10,토지거래 11,개발사업 12기타 등이다.
1번 도시관리계획은 용도구역, 용도지구, 용도구역 등으로 나뉘는데 이중 용도지역을 주목해야 한다. 용도지역에 따라 건폐율, 용적률 그리고 건축 가능한 시설물의 종류도 결정되기 때문에 땅의 가치 역시 이에 따라 달라진다.
용도지역은 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역), 관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역), 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. 이중 도시지역의 녹지지역 중 자연녹지 지역이 향후 개발가능성이 크기 때문에 눈여겨 봐야 한다. 다만 같은 녹지지역이라고 해도 보존녹지지역은 보존성이 강해 개발 가능성은 낮다.
관리지역은 과거의 준농림지와 준도시지역이 합쳐진 것으로 투자가치가 비교적 큰 땅이다. 도시와 농림지역의 중간쯤 되는 성격의 땅으로 도시가 팽창할 경우 개발될 가능성이 높은 땅이다. 관리지역은 다시 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나뉘는데 이중 계획관리지역의 개발가능성이 높고 보전관리지역은 이에 반해 낮다.
토지이용계획확인서 외에 토지대장을 통해 면적, 소유주, 개별공시지가 등을 확인해야 한다. 특히 토지위에 건축물이 있을 경우 건축물대장도 확인해 토지대장상 지번ㆍ소유주와의 일치여부 등을 반드시 점검해야 한다.
이밖에 지적도를 통해 정확한 땅 모양과 도로와의 연접관계를 확인해야 한다. 등기부등본으로는 소유주의 확인과 함께 은행대출 등의 설정사항을 알수 있어 역시 꼭 검토해야 할 서류중 하나다.
