판교 민영아파트 계약 접수가 시작되면서 당첨자들이 시중은행과 주택금융공사의 주택대출 상품을 놓고 갈등하고 있다.
전문가들은 2가지 상품의 장단점이 분명한 만큼 단기간에 낮은 금리를 원한다면 시중은행의 상품을, 장기간에 걸쳐 더 큰 한도를 원한다면 주택금융공사의 상품을 권장한다.
◇ 중도금대출과 주택담보대출
12일 은행업계에 따르면 판교신도시와 같이 건설중인 아파트의 대출은 중도금대출과 주택담보대출로 구분된다.
중도금대출은 계약시점부터 입주시기까지 아파트가 지어지지 않은 상태에서 약3년간 적용되는 대출상품으로 사실상 신용대출 성격이다.
잔금을 납부하고 입주를 시작하면 아파트라는 담보물이 생기기 때문에 주택담보대출로 다시 전환하게 된다.
중도금대출과 주택담보대출은 별개의 상품이기 때문에 적용되는 금리가 다르며대출은행을 갈아타도 상관없다.
주택금융공사의 중도금연계 보금자리론은 중도금대출과 주택담보대출이 사실상연결된 상품이라는 점에서 다소 특이하다.
◇ 금리는 시중은행이 유리
계약 이후 입주까지의 중도금 대출금리는 시중은행과 주택금융공사 사이에 별차이가 없다.
주택금융공사의 상품을 이용하더라도 주택금융공사는 보증지원만 할 뿐 실제 대출은 은행에서 발생된다.
금리도 해당은행의 금리가 적용된다.
중도금연계 보금자리론을 이용하더라도 은행창구로 신한은행을 선택했다면 신한은행의 금리가, 우리은행을 선택했다면 우리은행의 금리가 적용된다.
민간분양 시행사들과 협약은행으로 지정된 우리은행.농협.국민은행.신한은행 등은 현재 CD(양도성예금증서) 금리 기준으로 연 5.3~5.6%의 금리를 설정하고 있다.
공공 분양 물량에 대해서는 연 4.66% 금리가 적용된다.
주택담보대출로 전환되면 은행과 주택금융공사간 금리차이가 1.5%포인트 가량벌어진다.
시중은행들의 주택담보대출 금리는 현재 5% 중반 수준인 반면 공사의 보금자리론은 10년만기 상품이 연 6.6%, 15년 6.7%, 20년 6.8%, 30년은 6.85% 금리가 적용된다.
시중은행의 대출 상품은 CD연동 변동금리 상품인 반면 주택금융공사의 보금자리론은 고정금리다.
통상적으로 전문가들은 3~5년 가량의 단기대출은 금리가 싼 시중은행의 상품을추천한다.
장기적인 금리 인상 리스크를 회피하려는 고객이라면 주택금융공사의 모기지론이 유리하다.
◇ 한도는 주택금융공사가 더 커
주택금융공사의 보금자리론은 한도 측면에서 시중은행 상품에 비해 강점이 있다.
시중은행의 주택담보대출 상품은 투기지역에서 담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다.
10년 이상 원리금분할상환 주택담보대출을 받으면 실수요자로 인정돼 LTV 한도가 60%로 예외 적용된다.
중도금대출도 한도를 60%까지 늘릴 수 있는 제도상 여지가 있지만 시중은행들은통상적으로 중도금대출은 LTV를 40%로 제한한다.
이에 비해 주택금융공사의 중도금연계 보금자리론은 중도금 시점에서부터 LTV가70%까지 적용된다.
결국 계약금 10%와 잔금 20%만 조달하면 나머지 70% 금액을 공사에서 일괄적으로 빌릴 수 있어 최대 60%까지 가능한 시중은행의 주택담보대출 상품에 비해 유리하다.
신한은행 올림픽선수촌 지점 한상언 PB팀장은 "최근에는 은행들이 치열한 금리경쟁을 벌이면서 은행을 선택하는 소비자들이 좀 더 많다"며 "다만 한도를 조금이라도 늘리려는 사람들은 공사 상품을 고려해볼 만하다"고 말했다.
