강남·용산, 집값 많이 올랐어도 '여전히 매력'

주식 투자자의 고민 중 하나는 ‘저평가된 종목을 사놓고 기다리느냐, 가격 상승세가 가파르지만 가능성이 높아 보이는 종목을 사느냐’다. 부동산 투자자 중에서도 장기적으로 개발 가능성이 있는 곳에 돈을 묻어둘 것이냐, 가격은 많이 올랐지만 유망 지역에 뒤 따라 갈 것이냐를 두고 고민하고 있다면 전문가들은 후자를 택하라고 조언한다. ◇그래도 강남, 많이 올랐어도 용산=올해 부동산 시장의 특징 중 하나는 ‘강북 소형’의 강세였다. 강남구, 서초구, 송파구를 제외한 비(非)강남 지역 아파트는 연초 이후 평균 5.16% 올랐다. 반면 강남(강남구, 서초구, 송파구)은 집값이 연초에 비해 평균 0.8% 떨어지면서 안정된 모습을 보였다. 강남 집값 안정세는 거주와 투자를 동시에 노리는 사람들에겐 강남 진출을 다시 한번 생각해 보게 만드는 요인이 될 수도 있다. 자칫 올해가 집값 하락의 시발점일 수 있기 때문이다. 또 용산은 올해 가파른 집값 상승을 보여 ‘꼭짓점에 들어가는 것 아니냐’는 불안감이 있는 게 사실이다. 전문가들은 그러나 자금 여유가 된다면 여전히 강남권이나 용산 주변으로 진입하라고 권한다. 강남의 경우 올해는 약세를 보였지만 대표 주거지로서 오를 때는 많이, 떨어질 땐 조금 떨어진다는 게 그 이유다. 실제 올해는 강남이 비강남에 비해 약세를 보였지만 지난 2005년 이후로 보면 강남 집값은 평균 64.49% 올랐고 비강남은 47.14% 오르는 데 그쳤다. 2001년 이후 전국 주요 지역별 아파트 매매가격 변동률 추이를 봐도 오르는 지역이 더 오르는 현상이 나타났다.(표1 참조) 2000년 가격 수준으로 전국에 비해 이미 가격이 비쌌던 서울과 강남 지역의 평균 상승률이 2001~2006년 동안 타 지역을 앞섰고 그 결과 2006년 가격 수준에서도 서울, 강남과 타 지역간의 격차는 더 벌어지게 됐다. 고준석 신한은행 부동산 재테크팀장은 “투자와 거주를 동시에 생각한다면 저평가된 지역보다는 강남권에서 재개발 예정지를 선택하는 게 낫다”고 말했다. 용산도 올 들어 집값 상승이 가팔랐지만 발전 가능성이 높기 때문에 여전히 매력적이라고 말한다. ◇무리한 진출은 ‘독’될 수도=강남, 용산 등 대표적인 인기 지역이 유망하긴 하지만 자금 여력이 부족할 경우 무리한 대출을 받아 가면서까지 이들 지역에 진출하는 것은 좋지 않다는 게 전문가들 생각이다. 고준석 팀장은 “무리한 대출로 집을 사는 것은 월세 사는 것과 똑 같은 것”이라며 “원리금 상환 비중이 연 소득의 30% 수준을 넘지 않아야 한다”고 조언했다. 그는 또 “무작정 강남 등으로 진입하기 보다는 송파 등 외곽 유망 지역으로 나갔다가 다시 들어오는 것도 한 전략”이라고 말했다. 주택담보대출 금리가 오르는 것도 부담이다. 주택담보대출 금리는 은행의 양도성 정기예금(CD)금리와 연계되는데 CD금리가 상승 추세에 있기 때문이다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “고금리 기조에서 대출 부담이 크면 수익률이 떨어질 수 있기 때문에 대출을 받아서 투자하기 보다는 비강남 지역 중에서 개발 호재가 있는 곳으로 눈을 돌릴 필요가 있다”며 “크게 보면 강동구, 마포구, 성동구, 광진구, 성동구 등이 유망해 보인다”고 말했다. 뉴타운 후보지(표2 참조)로 거론되는 지역을 사두고 기다리는 것도 한 방법이다. 뉴타운은 느닷없이 새로운 지역이 선정되기 보단 꾸준히 후보지로 오르다가 선정되는 경우가 많기 때문이다. 그러나 이들 지역이 언제 선정될 지는 알 수 없기 때문에 기회비용은 감안해야 한다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “실수요자는 개발이 임박한 곳으로 가야지만 투자 목적이라면 뉴타운 후보지에 관심을 두는 것도 한 방법”이라고 말했다.