‘개발이익 50%환수’라는 초강력 규제를 앞둔 강남 재건축시장은 거래 공백 상태에 빠져들었다. 중개업소의 휴업 사태가 급속하게 확산되는 가운데 재건축 조합들은 정부 대책을 강력하게 비판하고 나섰다. 일부에서는 이번 대책이 공급을 위축시켜 집값이 더 오르지 않을까 우려했다.
◇초강력 재건축 대책 임박=정부 재건축 대책의 윤곽이 드러났다. 노무현 대통령이 지난 23일 “재건축 초과이익을 모두 환수하겠다”고 밝힌 데 이어 여당은 최고 50%까지 개발부담금을 물리는 방안을 적극 검토하고 나섰다.
재건축 과정에서 발생한 이익을 철저히 환수하면 재건축 이점이 사라져 자연스럽게 집값을 잡을 수 있다는 게 정부의 판단이다. 부과율은 최저 0%에서 최고 50%가 될 것으로 전망되고 있다.
개발부담은 지역에 따라 차등 부과될 것으로 전망된다. 강남 등 이익이 많아 투기가 우려되는 곳은 환수율을 높이고 지방 등 개발이익이 적은 곳은 환수하지 않거나 최소화한다는 방침이다.
부과 지역도 크게 확대된다. 당초 투기과열지구에만 한정하기로 했지만 전국에 적용할 것으로 예상되고 있다. 때문에 집값 불안이 예상되는 지역은 지방도 예외 없이 적용될 것으로 분석된다.
부담금은 재건축 초기단계부터 적용, 개발이익을 철저하게 환수될 것으로 예상된다. 재건축은 기대감이 가격에 선반영되는 특성을 감안한 것이다. 부담금 부과시점을 늦출 경우 그만큼 효과가 떨어질 수밖에 없다.
이에 따라 당초 사업시행인가ㆍ관리처분계획인가 또는 조합설립인가 단계가 개발부담금 부과 시점이 될 것이란 예측이 나왔지만 재건축추진위 승인 또는 안전진단 통과 단계로 앞당기는 방안이 유력하게 검토되고 있다.
개발부담금 부과액은 개발단계에서 준공시점까지의 주택가격 상승분에서 그간의 개발비용, 재건축을 하지 않았을 경우 주택가격 변동분을 뺀 값에 부과율(0~50%)을 곱해 정해진다.
◇강남 재건축 숨죽여=재건축에 대한 정부 대책의 수위가 예상보다 강력한 것으로 알려지자 급등세를 보이던 강남 재건축 시장은 숨을 죽이고 사태를 주시하고 있다. 중개업소에는 매수문의가 뚝 끊어지며 개점휴업 사태를 맞고 있다.
휴업 사태도 점차 확산되고 있다. 22일부터 개포 1단지 중개업소가 1주일간 집단 휴업에 들어간 데 이어 대치동, 송파구 잠실동 등 주요 재건축 단지의 중개업소들도 문을 굳게 닫았다.
한 중개업소 관계자는 “집값 급등에 이은 정부 추가대책 소식으로 가뜩이나 없던 거래가 뚝 끊겼다”며 “세무조사까지 임박했는데 일단 소나기는 피하고 봐야 되지 않겠느냐”고 말했다.
재건축 조합들은 정부 대책을 강도 높게 비판하고 나섰다. 개포동의 한 재건축조합 관계자는 “정부 정책이 실패해 강남 집값이 올랐는데 또 다시 애꿎게 재건축 아파트만 짓누르고 있다”고 꼬집었다.
개발부담금 부과가 또 다른 집값 급등의 원인이 될 수 있다는 지적도 제기되고 있다. 한 부동산 전문가는 “강남 집값이 오른 것은 공급이 수요를 따라가지 못했기 때문”이라며 “정부의 추가 대책이 강남권 신규 주택공급을 막아 다시 집값이 오르는 악순환이 초래할 수도 있다”고 지적했다.
시민단체도 정부 대책에 반대 입장을 밝혔다. 김성달 경실련 부장은 “정부가 재건축 개발이익만 환수하면 집값이 안정될 것이라는 막연한 확신을 갖고 있다”며 분양가 원가 공개 등 강도 높은 대책을 주문했다.
건설사들은 정부 대책의 불똥이 지방까지 튀지 않을까 우려하고 있다. 한 주택업체 관계자는 “지방은 재건축 수익이 적어 지금도 사업추진이 잘 안된다”며 “집값을 잡겠다는 취지는 이해되지만 앞으로 지방 재건축은 불가능해질 것”이라고 말했다.
