지방 중소도시 싼 건물은 오히려 내려국세청의 2003년도 기준시가 조정으로 대도시 소재 고가 건물의 기준시가가 큰 폭으로 인상된 반면 지방 중소도시 소재 싼 건물의 기준시가는 떨어졌다.
비싼 건물일수록 기준시가 인상률을 높여 증여ㆍ상속세와 양도소득세 부담을 늘리겠다는 취지다.
같은 이유로 위치지수를 종전 5단계에서 11단계로 세분화해 건물입지에 따라 가격이 큰 차이를 보이는 현실을 반영했다.
최근 인기를 모으고 있는 첨단 기능아파트와 100평 이상의 단독주택, 수익가치가 높은 상가의 1층에 대해서도 '개별건물특성조정률'을 10~40%포인트 올린 점도 주목된다.
다만 특성조정률은 양도세를 부과할 때는 적용되지 않고 상속ㆍ증여세를 산정할 때만 추가로 반영된다.
이번 조정으로 서울 강남의 고급 주상복합아파트의 기준시가는 40%, 서울시내의 특급 호텔은 20% 인상될 것으로 전망된다.
내년도 건물 기준시가 조정 내용을 문답풀이로 알아본다.
-건물 기준시가와 공동주택 기준시가와는 어떻게 다른가.
▲두가지 모두 양도소득세와 증여ㆍ상속세를 부과할 때 기준가격이 된다. 통상 매년 7월1일 고시되는 공동주택 기준시가는 아파트와 연립주택의 가치를 산정할 때 적용된다.
반면 단독주택과 상가ㆍ오피스텔ㆍ공장 등의 건물을 팔거나 상속ㆍ증여할 때는 건물분에 대해서는 건물 기준시가, 토지분의 경우 건설교통부의 개별공시지가를 각각 적용한다.
-올 10월에 아파트가 준공돼 2002년 공동주택 기준시가 고시 대상에는 빠져 있다. 이 아파트를 상속ㆍ증여할 때 어떤 기준으로 과세하는가.
▲아파트와 연립주택은 공동주택 기준시가를 적용하는 것이 원칙이다. 그러나 해당 아파트의 준공 당시 기준시가 고시에 포함돼 있지 않았다면 건물분에 대해서는 건물 기준시가, 토지분의 경우 개별공시지가를 세금부과를 위한 기준금액으로 삼는다.
-위치지수를 5단계에서 11단계로 세분화하면 어떤 효과가 있는가.
▲위치지수는 건물부속토지의 개별공시지가의 높고 낮음에 따라 단계가 정해진다.
위치지수를 세분화함에 따라 최고지수가 110에서 130으로 늘어나고 최저지수는 90에서 80으로 줄어든다.
예들 들어 땅값이 ㎡당 500만원인 건물이라면 종전 위치지수는 110이었지만 내년부터는 120이 된다. 위치지수가 120이면 기준시가를 계산할 때 1.2를 곱한다.
-자신이 소유한 건물의 기준시가를 어떻게 파악할 수 있나.
▲국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)의 '고시 공고'를 보면 계산 방식, 위치지수 조정내역, 경과연수별 잔가율 등을 확인할 수 있다.
또 기준시가 계산에 필요한 건축물의 구조와 용도는 건축물대장에 나와 있다. 토지대장에는 개별공시지가가 적혀 있어 건물의 위치지수를 알 수 있다.
권구찬기자
