◎사업인가 난곳·조합원 적은곳 찾아라/대지경사 가파른곳 용적률 낮아/종암2남가좌8·9구역 등 관심/지하철 인접지는 조건무관 유망서울 재개발이 갈수록 까다로워지고 있다. 서울시는 95년 12월 도시재개발법을 전면개정한 이래 용적률과 층수를 낮추는 등 잇달아 재개발조건을 강화하고 있다. 고층 과밀화를 억제하고 도시전체의 쾌적성을 높이는 방향으로 재개발 정책이 바뀌고 있는 것이다. 이는 재개발의 메리트를 떨어뜨리는 작용을 하고 있다. 건립가구수가 크게 줄어들고 사업성이 떨어져 재개발이 더 이상 시세차익을 안겨주지 못한다는 인식이 확산되고 있다. 그러나 서울에서 아파트를 지을만한 곳이 고갈되고 있는 점을 감안하면 재개발은 여전히 집장만의 좋은 수단이다. 강화되고 있는 서울 재개발사업 현실과 이에따른 소비자들의 재개발투자 접근방법 등을 알아본다.
◇재개발조건 강화와 수익성 하락
서울시는 지난달 25일 상도3·4, 금호12 재개발구역에 대해 용적률2백% 이하, 15층 이하로 구역지정을 결정했다. 재개발구역의 용적률이 2백% 미만으로 결정됨으로써 사업성이 크게 떨어지게 됐다.
신대방1구역과 하왕14구역, 동작본동 4구역 등은 구역지정 자체가 부결되거나 보류됐다. 이에따라 해당지역 조합원들은 사업성 하락 등으로 인한 손해가 불가피하게 됐다.
용적률이 2백% 미만으로 결정된 곳은 건립가구수가 크게 줄어들어 조합원들의 부담은 늘어나고 투자수익성은 크게 떨어질 수 밖에 없다.
상도 4구역은 당초 2백63%의 용적률을 적용해 3천6백28가구를 건립할 계획이었다. 그러나 이번 조치로 건립가구수는 1천4백가구 이상 줄어든 2천2백가구로 예상되고 있다. 입주할 수 있는 아파트의 평형도 줄어들 수 있다. 가장 인기가 높은 44평형의 경우 7백24가구에서 4백40가구 수준으로 감소할 전망이다.
용적률 하락 및 건립가구수 축소로 수요자들은 당초 예상보다 작은 평형에 입주하게 된 반면 건축비부담은 늘어나게 됐다.
재개발업계 관계자들은 용적률이 2백% 이하로 결정된 곳의 지분을 매입한 사람들중 일부는 5천만원 이상의 손해를 입게 될 것으로 내다보고 있다. 이 때문에 사업성 자체에 대한 회의가 제기되면서 상도4구역에선 시공업체가 사업에서 손을 뗄 수도 있다는 얘기까지 나돌고 있다.
서울시는 경사도가 높은 구릉지 재개발구역에 대해 2백% 수준의 용적률을 적용할 방침이다. 또 경사도가 21도를 넘는 구역은 재개발 대상에서 제외하는 방안을 추진하고 있다. 이는 경사가 심한 재개발구역의 지분을 매입한 투자자들에게 큰 손해를 줄 수 있다. 경사도가 21도를 넘지 않더라도 경사가 심할 수록 용적률은 낮아질 수 밖에 없어 수익성이 떨어진다.
◇어떤 곳을 노려야하나
「그러면 어떻게 할 것인가.」
재개발 조건이 강화된다고 해서 재개발의 투자가치가 완전히 사라진 것은 아니다. 용적률 하락으로 과밀화가 억제돼 주거환경이 쾌적해질 수도 있다. 또 모든 지역에 용적률과 층수제한 등이 동일하게 이뤄지지 않는 만큼, 잘 찾아보면 수익성이 있는 재개발 구역도 많다.
우선 재개발사업에 대한 결정고시 및 사업시행인가가 난 곳은 강화되고 있는 각종 제한을 받지 않는다. 사업시행인가가 난 곳에 투자하면 안전하다는 얘기다.
재개발 절차는 구역지정, 결정고시, 시행인가 등의 과정을 거친다. 용적률과 층수 등은 결정고시 단계에서 결정된다. 구 조례에 따라 구역지정만 받고 결정고시가 나지 않은 곳의 지분을 매입하는 것은 상도3·4 구역 등의 예에서 보듯이 낭패를 당할 수 있다.
사업결정고시가 나지 않은 곳에 투자하려면 경사도가 낮고 조합원 수가 적은 곳을 찾아야 한다. 경사도가 높을수록 용적률이 낮아지며 21도를 넘으면 재개발이 무산될 수 있다. 또 건립 가구수에 비해 조합원수가 적으면 일반분양분이 많아져 조합원의 추가부담이 줄어든다. 당연히 수익성이 높다.
사업시행인가가 나지 않은 곳 가운데 경사도가 낮은 지역은 ▲남가좌 8·9구역, 종암2구역, 공덕 3·4구역, 보문1구역 등이다. 건립가구수에 비해 조합원수가 적은 곳은 ▲길음1구역 4백11명(1천3백65가구), ▲종암2구역 5백명(1천4백44가구) ▲종암1구역 2백50명(8백가구) ▲이문3구역 6백60명(1천8백86가구) 등이다. 용적률 등이 확정되지 않았으므로 건립가구수는 변할 수 있다.
다른 조건에 관계없이 지하철 역세권에 인접한 재개발구역은 수익성이 높아 관심대상이다. 교통이 편리한 것은 물론이며 역세권의 각종 생활편익시설도 이용할 수 있는 까닭이다.<이은우 기자>
