[부동산Q&A] 대학가등 전셋값 비율 높은곳 선택을

Q= 퇴직을 앞두고 있는 직장인입니다. 노후를 대비해 주택임대사업에 투자를 하려고 하는데 어느 지역이 유망할지 궁금합니다. 또 주택임대사업자로 등록할 때 어떤 유의점이 있는지도 알고 싶습니다. A= 주택임대사업에 나설 때는 무엇보다 입지를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 곳을 골라야 안정적 수익을 낼 수 있습니다. 수도권 아파트의 전셋값 비율은 지난 1998년 외환위기 이후 50~60%대를 유지했습니다. 그러나2002~2006년 부동산 경기 호황으로 매매가가 급등하면서 40% 이하로 떨어졌다가 최근 전셋값이 폭등하며 경기권을 중심으로 50%에 육박하는 곳이 늘어나고 있습니다. 일부 역세권 소형아파트의 경우 전셋값이 매매가의 70%에 육박하는 곳도 있을 정도입니다. 전셋값비율이 높다는 것은 매매가보다 전셋값 상승폭이 크다는 것으로, 이를 월세로 환산하면 수익율도 높게 형성된다고 볼 수 있습니다. 이때문에 대학가 인근이나 역세권 등을 우선 투자지역으로 검토하는 게 좋아 보입니다. 이런 지역들은 부동산 시장 침체기에도 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있습니다. 세제 혜택도 꼼꼼히 따져야 합니다. 정부에서 발표한 ‘2ㆍ11 전ㆍ월세시장 안정대책’에 따르면 서울을 비롯한 수도권에 있는 주택은 ▦전용 149㎡ 이하이면서 ▦구입 당시 공시가격이 6억원을 넘지 않는 주택 3채 이상을 같은 시ㆍ군 안에서 5년 이상 임대할 경우 양도세 등을 중과세하지 않습니다. 이때 중간에 임대가 되지 않아 비어있던 기간이 있어도 전 임차인이 퇴거한 날부터 3개월 동안은 임대를 준 기간에 포함됩니다. 또한 임대사업자로 등록하면 아파트 구입 때 취득ㆍ등록세 면제(전용 60㎡ 이하)나 25% 감면(60~149㎡)혜택도 받을 수 있습니다. 다만 아파트의 경우 임대 수익률이 오피스텔이나 도시형생활주택보다 낮다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 집값 전망이 불투명한 시점에서 무리하게 대출받아 임대사업용 주택을 매입하면 대출이자부담뿐만 아니라 집값 하락의 손해를 볼 수도 있습니다.