정부가 소형주택 공급 확대, 전세자금 저리 대출 등 각종 전세 대책을 발표하지만 시장은 여전히 시큰둥한 반응이다. 전국 전세가격은 23개월 연속 상승세를 보이고 수도권 도심과 주요 학군 지역의 전세 가격은 사상 최고치를 기록하고 있다.
정책에 민감한 부동산 시장의 특성에도 불구하고 시장 상황이 이처럼 달라지지 않는 이유에 대해 전문가들은 정부 대책이 철저히 서민 주택 수요에만 맞춰져 있기 때문으로 분석한다. 실제 도시형 생활주택이나 다가구 임대주택 공급 등 정부 전세 대책은 서민 전세 수요 흡수에는 도움이 된다. 그러나 실제 전세난의 주 원인인 일반 중산층 4~5인 가구의 수요를 채우기에는 역부족이라는 지적이다.
이들에게 가장 필요한 것은 도심 아파트 중소형 물량이다. 도심에서 중소형 아파트 물량을 공급할 가장 효과적인 방법은 재개발이지만 수도권 재개발 사업은 최근 2~3년간 극심한 정체를 겪고 있다.
현재 서울 재개발지역 중 이주ㆍ철거 단계에서 소송으로 멈춰 선 곳이 10여 곳에 건립 예정 규모가 총 1만6,000여 가구에 이른다. 사업 도중 분쟁이 시작된 곳은 일일이 다 헤아리기도 힘들다. 경기도 지역에서는 뉴타운 20여곳 중 절반 가량이 소송전에 시달리고 있다.
재개발 사업이 분쟁으로 멈춰 서면 해당 지역은 슬럼화되고 주변 전셋집을 찾아 떠난 원주민이 되돌아오는데도 시간이 걸린다. 슬럼화된 재개발 지역은 범죄의 온상이 되고 황량한 주거지로 남아 세입자도 들어와 살 수 없다.
정부와 지방자치단체는 재개발 속도 조절을 통해 전세 수요를 잡겠다고 발표하지만 지금으로서는 오히려 촉진제가 필요한 상황이다. 어차피 전세난은 수요와 공급의 불균형으로 발생한 것으로 단기간에 해결한다는 것 자체가 불가능하다. 다만 지금과 같은 심각한 전세난이 지속되는 시간을 최대한 단축하기 위해서는 보다 적극적인 재개발 촉매제가 필요하다.
지자체가 발벗고 분쟁 해결과 규제완화에 나서 재개발이 될만한 사업장은 사업을 촉진시키고 재개발이 불가능할 것 같은 곳은 구역 해제를 통해 주거지 기능을 다시 활성화시켜줘야 한다. 도심에 주택을 공급할 가장 효과적인 방법을 외면하면 그 어떤 전세대책도 효과를 발휘하기 힘들다.
