[생생 재테크] 다주택자 전세보증금 소득세 과세

작년 말부터 시작된 전세난이 해를 넘긴 올해 초까지 과열양상을 보이고 있다. 전세보증금 급등으로 인해 세입자들에겐 '거주의 자유'가 제한되고 있지만, 올해부터 집주인인 임대인 입장에서 전세보증금은 다른 의미로 다가온다. '다주택자의 전세보증금 과세제도'가 올해부터 적용돼 기존에 과세되지 않고 있던 주택 전세보증금에 대해 소득세를 내야 한다. 이 제도는 주택임대소득에 대한 과세를 정상화하고, 그 동안 과세해왔던 2주택 이상자의 월세(고가주택의 경우, 1주택의 월세에도 과세) 및 상가 전세보증금과의 형평성을 제고하기 위해 도입됐다. 우선 전세보증금 소득세 과세제도 대상자는 본인 및 배우자가 보유하고 있는 주택이 3주택 이상으로, 보유주택에 대한 전세보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우다. 여기서 주택수의 판정은 본인과 배우자가 보유하고 있는 보유 주택을 합산해 판정한다. 만약 다가구주택을 보유하고 있는 경우에는 1개의 주택으로 보지만, 구분 등기한 경우에는 각각 1개의 주택으로 보아 산정한다. 또 공동 소유한 주택이 있는 주택보유자는 지분이 가장 큰 자의 소유로 보아 주택 수를 계산한다. 위의 요건을 충족하는 경우 부담할 소득세를 산정하는 방법은 보유주택들의 전세보증금 합계액에서 3억원을 차감한 가액에 대해 60%를 곱한 뒤 국세청장이 고지하는 1년 만기 정기예금이자율인 4.3%를 적용해 소득금액을 결정한다. 만약 전세보증금을 은행에 예치한 경우에는 수령한 이자액을 차감해 계산한다. 이와 같이 결정된 소득금액에서 개인별 세율(6%~35%)를 적용하면 전세보증금에 대한 소득세 부담세액이 결정된다. 또한 소득세액과 더불어 소득세액의 10%에 해당하는 지방소득세가 추가로 과세됨에 유의해야 할 것이다. 간주임대료를 계산하는 단위는 개인이 기준이다. 따라서 전세보증금에 대해 소득세가 과세되는 지 여부를 확인할 때는 부부가 보유하고 있는 주택을 합산해 3주택자 이상인 지 여부를 확인해야 한다. 다만 소득세를 계산할 때는 개인 별로 보유하고 있는 주택의 전세보증금을 합산해 계산한다는 점에 주의해야 한다.