일본식 버블붕괴가 국내 부동산 시장에 재현될까를 놓고 논쟁이 뜨거워지고 있다. 정부 당국자ㆍ국책연구기관 등에서는 “일본과 흡사한 절차를 밟고 있다”며 보다 강력한 예방책을 펴야 한다는 주장이 제기되고 있다.
반면 민간경제연구소를 중심으로 한 연구원ㆍ기관들은 “일본과 같은 버블붕괴의 가능성이 높지 않고 오히려 정부가 버블에 집착, 집값 하락에만 정책에 초점을 맞출 경우 더 큰 부작용이 나타날 수 있다”고 경고하고 나섰다.
◇일본 버블붕괴와 흡사하다 = 버블붕괴가 재현된다는 근거는 80년대 말 일본의 상황 과 흡사하다는 것. 70~80년대는 가격 급등 원인이 주택공급 부족에 기인했으나 현재는 그렇지 않다는 주장이다.
80년대 일본과 마찬가지로 경기 침체기에도 불구하고 저금리에 따른 유동성 증대가 부동산 시장 과열의 원인으로 작용하고 있다는 것이다. 이 때 일본은 엔고에 대응한 저금리 정책과 경기부양책이 맞물려 투기적 수요가 부동산 시장을 휩쓸었다.
한국은행과 재정경제부, 금융감독원 등 국책 기관에서 이 같은 점을 들어 “일본식 버블붕괴가 국내 부동산 시장에도 재현될 여지가 다분 하다”며 목소리를 높이고 있는 상황이다.
◇버블붕괴 가능성 낮다 = 삼성경제연구소는 `주택시장 안정을 위한 긴급대책`이라는 보고서에서 `버블붕괴의 가능성은 높지 않다`고 결론지었다. 대한주택공사 박신영 박사 역시 “국내 부동산 시장의 경우 버블붕괴 가능성은 매우 희박하다”는 입장을 피력했다.
거시경제적 측면에서 일본과 흡사하지만 미시적 부분인 부동산 시장 많을 놓고 볼 때는 큰 차이가 있다는 게 주장의 근거다.
버블붕괴 직전 일본은 주택담보 대출비율이 시가의 100%를 상회했다. 주택보급률 역시 110% 수준에 달했다. 아울러 상업용 부동산이 먼저 오른 뒤 주택 가격을 끌어 올렸고, 이것이 전 부동산 품목으로 연결됐다.
반면 국내의 부동산 담보대출 비율은 시가의 70~80% 수준에 불과한 데다 주택보급률 역시 100%를 갓 넘어선 상태라는 것이다. 아울러 특정 상품, 지역에 수요가 집중되는 것 등은 분명히 일본과 달라 버블 붕괴 가능성이 높지 않다는 논리다.
◇연착륙에 무게를 둬라 = 삼성경제연구소 박재룡 박사는 “버블붕괴 우려에만 몰두 초강수 정책을 내놓게 되면 정책에 의해 집값이 폭락하는 부작용이 우려된다”며 “급등은 견딜 수 있어도 급락은 시장에 더 큰 부담을 준다는 것을 고려해야 한다”고 주장했다. 분양권 전매허용에 따른 수요의 단타화를 차단하는 한편 일부 급등 지역ㆍ상품에 몰리는 가수요를 서서히 차단해 나가는 게 필요하다고 박 박사는 덧붙였다.
표 : 일본 버블붕괴 당시와 국내 현 경제상황 비교
구분 일본(80년대말) 한국(현재)
금리 저금리(엔화 강세로 인한 기업 보호) 저금리(경기 부양)
내수수요 내수수요 폭발적 증가 내수수요 위축
담보대출 시가의 100% 상업용 60%, 주거용 80%
주식ㆍ부동산 주식ㆍ부동산 동반 상승 부동산만 상승
(상업용 부동산이 주도) (일부 품목ㆍ상품이 주도)
부동산 값 폭락 경험 없음 폭락 경험(외환위기)
주택보급률 110% 100%
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
