최근 들어 용적률이 사회 이슈화되고 있다. 가장 큰 이유는 지난 2000년 7월 개정된 도시계획법에 의한 일반주거지역의 종세분화 때문이다. 종세분화는 일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종으로 나누고 각 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것이다. 즉 일반주거지역 1종은 200%(4층 이하), 2종은 250%(15층 이하), 3종은 300%로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있다. 종을 세분화하는 이유는 무분별한 고층ㆍ고밀도 개발로 인한 서울의 과밀을 해소하고 쾌적한 도시환경을 만들기 위함이다. 그럼에도 불구하고 용적률 강화 및 일반주거지역 종세분화제도 시행에 앞서 몇가지 우려되는 점이 있어 문제를 제기하고자 한다. 첫째, 용적률 기준의 빈번한 변경이다. 80년대부터 지금까지 약 20년 동안 일반주거지역에 대한 용적률이 최대 400%에서 최소 150%로 다섯번 변경됐다. 이는 부동산경기 및 건설경기의 부양책 또는 억제책으로 용적률을 이용한 결과다. 결국 용적률의 빈번한 변경은 일반 토지주는 물론 특히 재건축사업과 같은 장기적인 기간을 요하는 사업에 있어 혼란을 야기할 수밖에 없었던 것이다. 둘째, 현재 추진하고 있는 용적률 강화는 환경이라는 질적 측면에서의 접근인 반면 주택공급의 양적인 측면과는 배치되는 정책이다. 따라서 서울시와 같이 주택보급률이 80%인 점을 감안하면 양적 공급의 확대도 중요한 사안이라고 생각한다. 셋째, 일반주거지역 종세분화 적용상의 문제이다. 일반주거지역 종세분화에 있어 서울시의 경우 '일반주거지역 세분화 매뉴얼 편람'이라는 기준을 가지고 있다. 편람에 따라 현재 용도, 층수 등 개발현황을 기준으로 종세분화를 구분하고 있는 것이다. 문제는 이러한 단순 적용은 낙후한 지역이 개발이 활성화된 지역에 비해 종 구분이 불리해 결국 강남ㆍ강북의 개발 편차를 더욱 심화시키는 결과를 초래할 수 있다. 특히 재건축을 앞둔 5층 이하 저층 아파트의 경우 지역 여건을 불문하고 일률적으로 2종 일반주거지역으로 적용함에 따라 용적률뿐만 아니라 12층 이하로 층수까지 제한하고 있어 재건축사업을 가로막는 요인으로 작용하고 있는 것이다. 언급한 바와 같이 용적률 강화 및 일반주거지역의 종세분화 등 환경친화적 정책에 대해서는 기본적으로 동의한다. 그러나 용적률 강화는 공공의 이익이라는 목적을 위해 사적의 재산권을 침해하는 행위이므로 형평성에 대한 고려 및 정책의 시행에 신중해야 한다고 본다. 또 일반주거지역의 종세분화를 함에 있어 현재의 개발정도가 중요한 기준이라는 점은 인정하지만 도시의 공간구조개편, 장기적인 발전방향 등 계획적인 측면에서의 접근도 중요하다. 저층 아파트의 경우 일률적으로 2종으로 구분하는데 이는 입지적ㆍ계획적인 측면에서도 설명이 돼야 한다. 특히 재건축사업을 할 경우 지구단위계획이라는 도시계획적 관리수단을 활용할 수 있다. 지구단위계획 결정과정에서 층수와 용적률 외에도 공공성을 확보할 수 있는 여러 방안이 있기 때문에 굳이 일률적으로 층수 제한이 있는 2종 일반주거지역으로 결정하지 않아도 될 것으로 생각된다. 현재 강동구청은 고덕 택지지구의 지구단위계획을 상정함에 있어 저층 아파트의 경우 용적률을 제2종 일반주거지역 기준인 200%로 하되 다양한 공간 연출이 가능한 3종 일반주거지역형을 제안하고 있다. 서울시가 어떠한 결정을 내릴지 귀추가 주목된다. /곽기석 재건축사업단장
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