대형 아파트 분양 차질 불가피

대형 아파트 분양 차질 불가피 분양가 6억이상 중도금 집단대출도 규제사업포기·분양가 낮추는 사례 나올듯'재건축 부담금' 소액그쳐 실효성 떨어져 최석영 기자 sychoi@sed.co.kr 조영훈 기자 dubbcho@sed.co.kr 관련기사 • 고가 2주택자, 양도세율 6배까지 늘어난다 • 재건축 개발부담금 얼마나 부과될까 • "재건축 규제 풀고 양도세 중과 유예를" • "강남 새아파트 재건축밖에 없어 약발 오래 못갈것" • "새대출 수요 찾아라" 은행들도 후폭풍 앞으로 투기지역 내 주상복합을 포함한 6억원 이상의 대형 아파트에 대한 금융권 대출이 사실상 중단된다. 이에 따라 수도권 대형 아파트 분양에도 차질을 빚을 전망이다. 2일 금융계에 따르면 시중은행은 재개발ㆍ재건축, 신규 아파트 개발사업 집단대출 대상에서 분양가 6억원 이상 되는 대형 아파트의 경우 총부채 상환비율(DTI) 규제에 포함시켜 앞으로 집단대출을 중단한다. 집단대출은 건설사들이 대규모 아파트단지를 분양할 때 청약수요를 늘리기 위해 금융기관과 손잡고 중도금 대출을 포함한 각종 대출편의를 제공해온 관행이었다. 시중은행들은 최근까지 집단대출 성과를 영업실적에 적극 반영할 만큼 중요한 영업 대상으로 삼았다. 예를 들어 7억원에 아파트를 분양받으려는 수요자들은 통상적으로 분양가의 20%에 해당하는 1억4,000만여원의 현금을 마련해야 한다. 하지만 분양가의 60%인 4억2,000만원은 은행 집단대출로 융통하게 된다. 마지막 잔금은 살고 있는 집을 팔거나 전세금을 빼내 마련해왔다. 집단대출은 대개 중도금 내는 시점에 이용했는데 이번 조치로 분양가의 절반 이상을 차지하는 중도금을 낼 방도가 없어지는 셈이다. 박화재 우리은행 주택금융사업단 부부장은 "중도금 대출은 건설사들이 주택 매입자들에게 제공하는 금융지원 프로그램으로 채택되고 있다"면서 "하지만 이번 DTI 규제 때문에 앞으로 분양사업을 포기하거나 분양가를 6억원 이하로 낮추는 등 사업 변경이 불가피한 사례가 나올 것으로 보인다"고 말했다. 한편 지난 3월30일 발표된 '3ㆍ30대책'의 핵심인 재건축 개발이익부담금의 실효성은 크게 떨어지는 것으로 나타났다. 이미 용적률 제한, 임대주택 의무 건립, 기반시설부담금 등 재건축 관련 규제로 개발이익 공제 항목인 개발 비용이 과거보다 크게 커져 개발부담금을 내더라도 추가 부담금은 소폭에 그치거나 아예 없을 것이라는 게 업계의 분석이다. 또 서울 강남 지역의 경우 개발이익 공제의 주요 항목인 평균 집값 상승률도 높아 대부분 재건축 개발부담금제를 비켜갈 수 있을 것으로 지적됐다. 부동산컨설팅사 휴앤파트너스가 지난해 관리처분 인가를 받은 서초구 반포 주공3단지 사례를 시뮬레이션해본 결과 개발부담금을 전혀 내지 않아도 되는 것으로 나타났다. 반포 주공3단지는 지난 2003년 7월 도시 및 주거환경정비법 시행 이전에 조합설립 인가를 받아 개발부담금 산정시점인 '추진위원회' 설립 단계가 없다. 따라서 조합설립 인가(2003년 6월)부터 준공(2009년 3월 예정)까지 6년간의 개발이익을 산출해야 한다. 조합설립 인가 당시 이 아파트 19평형은 5억5,000만원. 입주시점에 이 평형대를 배정받은 35평형의 시세를 14억원(평당 4,000만원)으로 가정한다면 8억5,000만원의 차익이 발생한다. 이 금액에서 개발 비용에 해당하는 조합원 추가 분담금 3억9,800만원과 오는 2009년 입주까지 서초구의 일반 집값 상승분인 4억3,200만원(5억5,000만원×78.6%)을 빼면 조합원당 순수 개발이익은 1,900만원에 불과해 개발부담금 부과 대상(3,000만원 초과)이 되지 않는다. 이때 정상 집값 상승률 78.6%는 2003년 6월부터 올해 2월까지 국민은행 조사 집값 상승률이 39.4%인 것을 감안, 연 평균치인 13.1%씩 6년간 올랐다고 가정한 것이다. 입력시간 : 2006/04/02 17:16