Q: 전 서울 수유동에 아파트를 2003년 10월에 1년 동안 임차하고, 그 후 별다른 의사표시없이 몇 년간 계속 거주하던 중 최근 집주인이 바뀌면서 2006년 10월이 만기이니 그 때까지 비워달라는 요청을 받았습니다. 임대차보증금이 시세보다 약간 싸고 애들 학교문제 때문에 그대로 거주했으면 하는 것이 저의 바람입니다. 저의 경우 임대차 기간만기가 2006년 10월이 아니라 2007년 10월 아닌가요?
A: 주거용 건물의 임대차계약은 통상 2년으로 체결되고 1년이 기간인 계약이 드물다는 점에서 기간에 관한 오해가 많이 있는 실정입니다. 결론적으로 귀하의 경우는 2007년 10월이 임대차기간 만기라고 할 수 있는데 그 이유는 다음과 같습니다.
주거용 건물에 대해서는 주택임대차보호법(이하 임대차보호법)의 적용을 받습니다. 임대차보호법 제4조 제1항에는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라는 규정이 있어 귀하의 경우 비록 임대차기간을 1년으로 약정하기는 했지만, 임차인을 위한 최소보장기간인 2년을 주장할 있어 일단 당초 계약의 만기는 2005년 10월로 해석될 수 있습니다.
그 후 임대인과 임차인 양측에서 임대차계약중단이나 연장에 관한 특별한 의사표시 없이 임대차기간 만기가 지나갔다는 점에서 묵시적 갱신이 이루어졌고, 임대차보호법 제6조 2항에서 “임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”는 규정과 “기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 하는 위 제4조 제1항 본문에 근거하여 다시 2년이 연장된 것으로 해석할 수 있습니다.
주거용 건물에 대한 임대차계약이 묵시적으로 연장되었을 경우 연장될 수 있는 계약기간에 관해서는 학설상 논란이 있었지만, 현재 대법원은 2년이 연장된다고 해석하고 있기 때문입니다. (대법원 2002년 9월 24일 선고 2002다41633 판결) 결국 귀하는 2006년 10월까지 명도를 구하는 건물주의 요구를 거절하고 2007년 10월까지는 적법하게 사용할 권리가 있습니다.
