토지 투자로 수익 내볼까

새 정부의 지역개발공약에 따라 해당 지역을 중심으로 토지 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난해 전반적인 부동산 시장 침체 속에서도 정부부처 이전의 호재를 안고 집값은 물론 땅값도 꾸준히 올랐던 세종시 일대 전경. /서울경제DB

고준석 점장

지난해 집값 0.4%↓ 땅값 0.87%↑… 내포신도시·아산·원주 등도 관심
대박 욕심 버리고 안전한 땅에 초점… 지역보단 물건 적정성부터 검토를

직장인 최 모씨(37)는 5년 전 3,300㎡ 정도의 땅을 상속받았다. 상속을 받을 당시에는 자신 명의의 땅이 생긴다는 사실에 기뻤다. 하지만 그 땅을 직접 본 후로는 최 씨에게는 실망감만이 남았다.

상속받은 땅은 경북 고령의 어느 산 자락에 있었다. 당시 공시지가는 1만원 정도. 산 속에 있는 땅이라 개발 가능성이 전혀 없어 보였다. 인근 중개업자는 "개발은 커녕 내놓아봤자 팔리지도 않는 땅"이라고 했다. 그렇게 되자 해마다 10만원 정도 내는 세금이 아깝다는 생각마저 들었다. 최 씨는 "상속받은 땅이 애물단지가 돼 버렸다"며 "팔 수만 있다면 당장 팔고 싶은데 상속받은 땅이라 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 말했다.

부동산 시장에 "투자할 만한 곳이 없다"는 푸념이 이어지고 있다.

아파트는 반등의 기미가 보이지 않고 있다. 오피스텔이나 도시형생활주택은 공급 과잉의 목소리가 나온다. 상가는 경기 회복이 지연되면서 미래가 불확실하다. 비즈니스 호텔, 서비스 레지던스, 아파트형 공장 등 갖가지 부동산 틈새 상품이 소개되고는 있지만 미덥지 않다.

그래서 다시 '땅'에 대한 관심이 높아지고 있다. 박근혜 대통령 당선자가 대선 과정에서 지역개발공약을 쏟아내면서 해당 지역 토지 시장에 대한 기대감이 커지는 모습이다.

하지만 토지 투자는 어렵다. 무엇보다 제도 자체가 복잡하다. 같은 관리지역이라고 하더라도 개발할 수 있는 땅과 개발이 불가능한 땅이 있다. 같은 지역이라고 하더라도 가격이 오르는 땅과 오르지 않는 땅도 있다. 어느 지역이 유망한 지, 어떤 땅을 사야 하는 지를 아는 것은 그래서 중요하다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 "결국 개발이 가능한 땅을 사야 한다"며 "땅을 사기 전에 충분히 공부하고 믿을 수 있는 전문가들에게 문의를 한 후 투자계획을 세워야 한다"고 말했다.

다시 토지 투자의 시대가 올까. 땅은 부동산 투자에 빼놓을 수 없는 상품 중 하나다. 투자기간이 길다는 것이 흠이긴 하지만 장기 투자를 감내한다면 토지 투자 수익률은 타 부동산 상품에 비해 월등히 높다.

특히 새 정부가 출범하는 올해는 토지 투자에 대한 기대가 더욱 높다. 공약으로 내건 갖가지 지역개발사업들이 토지 시장에 활력을 불어넣을 것이라는 이유 때문이다. 신한은행이 고객들을 대상으로 한 부동산 투자 설문조사에서 응답자의 33.7%가 토지를 선택했다. 최근 1~2년 간 부동산 시장을 이끌었던 상가(19.1%), 오피스텔(17.1%) 등 수익형 부동산에 비해 훨씬 높은 수준이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지난해에도 개발호재가 있었던 지역의 땅은 지속적으로 상승했다"며 "부동산 호황기 아파트와 같이 단기 차익은 기대할 수 없지만 여전히 유망한 투자 상품"이라고 말했다.

◇어디가 유망할까= 지난해(11월 말 기준) 전국 땅값은 평균 0.87% 상승했다. 전국 아파트 가격이 0.4% 떨어진 것과는 비교되는 대목이다. 작년 전국 땅값은 경기도 하남시 등 보금자리주택지구와 세종시, 혁신도시 등 대규모 개발 호재가 있는 지역이 이끌었다. 개발사업이 계속 진행되는 올해도 이들 지역의 강세는 계속될 것으로 예상된다.

전문가들은 올해 토지 투자가 유망한 지역으로 세종시 등 충청권을 꼽았다. 박근혜 대통령 당선자의 개발 공약이 집중돼 있고 새 정부 출범 이후 기존 개발사업도 더욱 활발해 질 것으로 예상되기 때문이다. 특히 현 정부와는 다르게 새 정부는 세종시특별법 제정에 대한 의지가 강하기 때문에 기반시설 확충 등 이 지역에 대한 지원이 더 강화될 것으로 기대된다.

충청지역 행정 중심지가 될 내포신도시, 과학 비즈니스 벨트, 제2서해안고속도로 수혜지역 등이 유망하며 천안·아산·당진 등 이전부터 인구 유입이 꾸준한 지역도 여전히 유효하다.

평창 올림픽 개최 예정지인 강원권도 올해 투자가 유망한 지역이긴 하지만 신중을 기해야

한다는 조언이다. 이미 두 번의 유치전을 거치면서 '손이 많이 탔다'는 우려도 있고 실제

로 평창 일대의 토지 시장은 지난 유치전 때 투자한 매도자들의 매물이 상당수 나오기도



했다.

박철민 대정하우징 대표는 "관광지 개발의 특수성으로 올림픽 이후에 토지시장의 거품이 꺼질 수 있다는 점도 감안한 투자가 필요하다"며 "교통망 확충, 올림픽 및 기업도시 수혜를 입을 수 있는 원주에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

호남권에서는 새만금 지역이 유망 투자처로 꼽힌다. 군산·부안 등 새만금 인근 지역은 새 정부 출범 후 새만금 사업 전담기구가 설치되고 방조제 개통으로 관광객 유치가 확대될 것으로 보인다.

또 수도권에서는 고덕국제신도시 1단계 공사가 착공되고 삼성전자 등 대기업 투자 수요가 늘고 있는 평택과 인근 지역이 투자 유망지로 거론된다. 지하철이나 도로 등 교통호재가 있는 지역과 광교 등 신도시 내 저렴한 단독주택용지 등도 좋은 투자처다.

정태희 부동산써브 부동산연구팀장은 "수도권은 이미 가격에 미리 반영된 경우가 많다"며 "투자할 때는 지역보다는 시장에 나온 물건별로 가격이나 투자 적정성을 검토할 필요가 있다"고 조언했다.

◇ 대박 노리지 말고 안전한 토지에 투자= 대구에 살고 있는 박 모(38)씨는 최근 한 중개업소로 부터 신서혁신도시 인근의 임야 투자를 권유받았다. 신서혁신도시와 연결되는 왕복 4차선 도로 개발이 예정돼 있는 땅인데다 기존 도로와 10m 정도 떨어져 있고 필지와 연결된 길도 나 있어 투자하기 좋은 땅이라는 것이 중개업자의 설명이었다. 계약을 이틀 앞둔 박 씨는 혹시나 하는 마음에 구청에 가서 도로 개발과 관련한 문의를 했다. 하지만 담당 공무원은 "장기 계획에는 포함돼 있지만 실제 개발까지는 얼마나 걸릴 지 모른다"고 답변했다. 결국 박 씨는 계약을 포기했으며 잘못된 투자를 하지 않았다는데 가슴을 쓸어내렸다.

토지 투자는 늘 '빛과 그림자'가 존재한다. 어떤 투자자들은 땅을 산 뒤 몇 배로 가격이 올라 막대한 수익을 올리기도 하지만 일부 투자자들은 개발 불가능한 땅을 사서 막대한 목돈을 물린 채 심각한 피해를 보기도 한다. 전문가들은 땅을 살 경우 수익성 보다 안전성에 초점을 맞춰 투자할 것을 조언한다. 안전한 땅이 결국에는 좋은 수익을 가져다 주기 때문이다.

개발계획이 있다는 것만으로 투자를 결정해서는 안된다. 신설개발계획은 현재 어느 단계인지 확인해 본 다음 결정해야 한다. 아무리 좋은 재료가 있어도 정책당국의 실행의지 여부와 실행 기간이 가장 중요한 기준이 돼야 한다.

직접 가보기 힘든 땅이라면 국토해양부가 제공하는 '브이월드(http://map.vworld.kr)' 사이트를 이용하면 편리하다. 토지의 실제 모양을 오롯이 나타내 주는 3D 지적도 서비스를 제공하고 있어 투자할 토지의 지번만 알고 있으면 직접 현장에 가지 않아도 토지의 위치와 형태 등을 쉽게 파악할 수 있다.

땅 투자 첫 걸음은 '용도' 확인 ■전문가 제언 규제사항 있는지 토지이용계획확인서 살펴야 적은 돈으로 미래가치 큰 계획관리지역 주목 고준석 신한은행 청담역지점장 회사원 A씨(49)는 전원주택을 짓기 위해 경기도에 소재한 1,000㎡짜리 땅을 매입했다. 그런데 터 파기 공사를 하던 중 도자기가 나와 이 사실을 해당 군청에 곧바로 신고했지만, 돌아온 것은 공사 중지 명령이었다. 군청의 얘기로는 A씨의 전원주택 신축 부지는 '토지이용계획확인서'에 보전지구(문화재 또는 생태계를 보호하는 지역)로 명시되어 있어 건축행위가 제한 될 수 있다는 것이다. 우리나라 전국의 토지는 그 위치와 적성 및 기능에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분해 놓고, 그 용도에 맞게 사용할 수 있게 하고 있다. 이렇게 용도가 지정되면, 그 목적에 따라 건축행위 등 각종 토지이용행위가 구체적으로 제한된다. 용도지역과 용도지구, 용도구역에서는 각각 건축물의 용도를 비롯해 종류 및 규모 및 토지의 이용을 제한하고 있다. 이처럼 '토지이용계획확인서'에 나타나는 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고 있다. 도시지역은 다시 세분화되어 여러 개의 지역으로 나눠져 있다. 이러한 도시지역 중 투자가치는 상업지역이 가장 우수하며, 그 뒤를 이어 주거지역이 좋다. 하지만 이들 토지는 가격이 비싸 투자할 엄두를 내지 못한다. 그나마 적은 돈으로 투자해 미래가치를 보장 받을 수도 있는 땅이 자연녹지지역이다. 관리지역도 세분화 되어있다. 계획관리지역은 투자자들이 가장 선호하는 땅이다. 당연한 얘기지만 투자가격 대비 미래가치가 좋은 땅이기 때문이다. 농림지역과 자연환경보전지역은 투자가치보다는 실수요목적으로 매입하는 땅으로 미래가치는 매우 적은 땅으로 보면 된다. 용도지구에는 경관지구를 비롯해 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 방화지구, 취락지구 등이 표시되지만, 해당사항이 없는 토지가 투자하기 좋다. 용도구역은 건축행위 및 토지의 형질변경을 규제하는 제도로 개발제한구역을 비롯해 도시개발예정구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역 등이 있다. 이 역시 용도지구와 마찬가지로 토지에 이러한 제한 사항들이 없는 것이 좋다. '토지이용계획확인서'는 토지에 대한 공법상의 규제 상태를 확인할 수 있는 기본적인 장부이다. 이를 적극적으로 활용해 토지를 개발하는 데 각종 규제사항은 어떤 것이 있는지, 건축물을 어느 정도의 규모로 개발할 수 있는지 등을 따져봐야 한다. 결론은 토지에 규제가 없어야 좋은 땅이며, 미래가치를 보장 받을 수 있다. 따라서 땅 투자에 있어 '토지이용계획확인서'는 가장 먼저 확인해야 한다.