[부동산 투자 패러다임 바꾸자] 판교 청약전략 다시짜자

‘판교 청약전략 새로 짜자’ 판교신도시 공영개발방침이 정해지고 채권입찰제가 부활되는 등 아파트 공급방법에 대전환이 올 것으로 예상된다. 이에 따라 판교 청약전략 수정도 불가피해졌다. 특히 25.7평 초과 대형평형의 경우 완전공영개발방식이 유력해짐에 따라 분양받기는 더욱 힘들어질 전망이다. 중대형 아파트의 경우 주택공사와 같은 공공기관이 전량 공급하게 되며 임대와 분양을 섞어서 공급한다. 그러나 아직 비율은 정해지지 않은 상태이다. 게다가 공공이 공급하는 중형 임대아파트의 경우 기존에 없던 제도이기 때문에 입주자 기준도 아직 나오지 않은 상태다. 전용면적 25.7평 이하의 중소형 아파트는 이미 택지가 건설사에 공급돼 기존의 공급방식에 변화가 없다. 한편 공급시기도 오는 11월 일괄분양이 힘들 것으로 보인다. 따라서 내년 상반기까지 1순위가 되는 통장을 소유한 청약자들도 1순위 청약 가능성이 생겼다. ◇판교아파트 가구수 늘어=정부는 판교신도시 가구수를 10% 가량(2,600여가구) 늘릴 방침이다. 이에 따라 용적률은 현행 160%에서 10~20% 가량 늘어난 170~180%가 된다. 현행 2만6,804가구에서 가구수를 10% 가량 늘려 총 공급가구수가 3만가구에 육박할 전망이다. 특히 용적률 상향의 목적이 중대형물량 확대에 있는 만큼 늘어나는 물량 대부분이 전용 25.7평 초과 아파트로 지어질 가능성이 높다. 정부 계획에 따르면 판교신도시에 들어설 주택은 ▦공동주택(분양 또는 임대) 2만2,925가구 ▦단독주택 2,613가구 ▦주상복합 1,266가구 등 총 2만6,804가구 규모다. 판교신도시에 들어설 임대주택은 국민임대주택 5,784가구, 공공임대주택 4,384가구 등 1만168가구며, 이 중 97%가 전용 25.7평 이하의 중소형으로 중대형 물량은 극히 적다. ◇판교 중대형 임대 대폭 늘어날 듯=가구수가 늘어난다해도 분양주택보다는 중대형 임대아파트가 대폭 늘어날 전망이다. 공영개발을 확대하기로 함에 따라 주택공사와 같은 공공기관이 임대와 분양을 섞어 공급하게 된다. 그 비율은 아직 정해지지 않았으나 공영개발 도입 취지에 맞게끔 임대아파트의 비율이 높아질 것으로 보인다. 그만큼 중대형 아파트를 분양 받기는 힘들어질 전망이다. 임대아파트의 경우‘전세형’임대주택으로 공급한다. 전세형 임대아파트란 국가가 소유권을 갖은 채 월세대신 인근 시세 수준에 전세가격만 받고 임대하는 것이다. 입주자격은 아직 정해지지 않은 상태. 무주택기간, 소득수준 등을 고려해 정해질 것으로 전망된다. 그러나 임대 아파트라도 향후 분양전환이 가능하기 때문에 중대형평형 실수요자들은 크게 관심을 가질만하다. 정부가 시장상황을 봐가며 전세형 중형임대를 분양 전환하기로 했기 때문이다. ◇분양아파트 채권입찰제 적용=당정은 모든 택지지구의 중대형 평형도 원가 연동제를 도입할 것을 검토중이다. 대신 ‘로또주택’이 되는 것을 방지하기 위해 채권입찰제를 재도입할 예정이다. 이 제도를 도입하면 분양가와 인근시세간 차익의 70%를 채권 상한선으로 정해 당첨자를 결정하게 된다. 지난 83년 도입됐으며 분당 등 1기 신도시 개발 때 시세차익을 환수하기 위한 방안으로 활용되기도 했으며 99년7월 규제개혁의 일환으로 폐지된 제도다. 채권입찰제의 부활은 단순히 청약통장 가입자 순위에 따라 추첨을 통해 결정하던 기존 주택공급제도에 큰 변화를 가져올 것으로 보인다. 현행 5년으로 규정돼 있는 판교신도시의 전매제한 기간을 10년으로 늘려 사실상 단기 시세차익을 노린 투기수요를 이ㆍ삼중으로 차단할 수 있다는 게 당정의 설명이다. 중대형 아파트에 대해 분양가가 부담해야 하는 금액은 1,300만~1,700만원 선으로 다소 낮아질 것으로 전망된다. ◇중소형은 그대로=기존에 택지를 분양한 25.7평 이하 민간 아파트와 민간중형임대 297가구 및 주공이 공급하는 공공임대 아파트 등 1만1,591가구는 기존 방식으로 공급한다. 그러나 11월 분양은 현실적으로 힘들 것으로 전망된다. 공공임대 아파트는 청약저축 가입자로서 불입회수 및 무주택기간이 길수록 당첨가능성이 높으며 민간 분양 역시 10년 이상 무주택자들에게 최우선 순위가 돌아간다. 분양가는 원가연동제를 적용 평당 900만~1,000만원선에 결정될 전망이다. 33평형의 경우 분양가가 3억원 안팎인데다가 계약후 5년간 전매가 금지돼 자금마련에 대한 확실한 계획을 세워야 한다. ◇공급시기 내년으로=이 같은 제도 변화에 따라 당초 11월로 예정됐던 공급일정은 내년으로 넘어갈 가능성이 크다. 게다가 중소형과 중대형을 동시에 일괄분양하는 것도 불투명하다. 중대형 아파트 아파트의 경우 새로 결정된 공영개발원칙에 따른 세부지침을 만드는 게 시간이 걸리기 때문. 따라서 내년 1순위가 되는 25.7평 이상 청약가능한 통장을 소유자들은 계속 보유하는 게 바람직하다. 중소형 아파트 역시 다소 일정이 늦어질 것으로 예상된다. 따라서 11월 이후에 1순위가 되는 청약통장 소유자들이나 5ㆍ10년 무주택자 자격이 되는 이들도 향후 분양 일정을 지켜보면서 청약전략을 재수립하는 것이 좋다.