미분양아파트를 구입해 임대사업을 할 경우에는 주의해야 할 점도 많다. 관련서류나 절차가 까다로워서 사업자로 등록하고서도 각종 세제혜택을 받지 못할 수도 있다. 임대사업때 주의해야 할 중요한 체크포인트를 소개한다.◇오피스텔로는 임대사업을 할 수 없다=오피스텔은 주택이 아니라 업무시설이다. 따라서 오피스텔을 5채 구입하더라도 임대사업자로 등록할 수 없다. 또 임대사업 대상 주택은 다세대 연립 아파트다. 다가구주택은 1채의 주택으로 보기 때문에 임대사업자 등록이 불가능하다. 단 다가구의 경우 새로 바뀌는 건축법에 따라 다가구를 다세대로 용도변경한 후 임대사업자로 등록할 수 있다.
◇취득후 2개월 안에 등기해야 한다=임대사업자는 임대주택에 대해 취득일(잔금지급일)로부터 2개월 이내에 소유권 이전등기를 해야 취득세와 등록세 감면혜택을 받는다. 전용 18.1평 이하 공동주택(아파트·연립)는 취·등록세가 100% 감면되며 18.1~25.7평의 경우 25% 감면된다.
◇3개월 안에 임대신고서를 제출해야 한다=주택 임대를 시작한 날부터 3개월 안에 주택임대신고서를 임대주택 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 임대신고서를 제출하지 않으면 소득세 감면혜택을 받지 못한다.
◇임대차계약때는 표준계약서를 사용해야 한다=임대주택법에 따라 임대조건을 신고할 때에는 반드시 표준계약서를 사용해야 한다. 표준임대차계약서는 각 시·군·구청에 비치돼 있다. 중개업소의 임대차계약서로 계약했더라도 임대조건 신고때는 반드시 표준임대차계약서를 새로 작성해야 한다.
◇5년이내에 집을 팔면 세금을 내야 한다=만약 5년이내에 집을 팔게 되면 임대사업자 등록이 취소되고 재산세·종합토지세·취득세·등록세 등 그때까지 감면받았던 세금도 추징당한다. 단 올 6월 이전에 미분양아파트를 구입한 경우 양도소득세는 추징대상에서 제외된다.
◇한 단지내의 아파트라야 한다=보유 단계에서 재산세와 종합토지세를 감면받기 위해서는 5가구를 동일 단지안에 보유해야 한다. 임대주택이 여러곳에 분산돼 있으면 세금감면 혜택을 받지 못한다. 감면혜택은 주택시가표준액의 0.3~0.7%를 내는 재산세의 경우 50% 감면되고 종합토지세는 토지시가표준액의 0.3%로 분리과세된다.【정두환 기자】
