[좋은 상가 고르는 법] 단지 내 상가분양, 수익률 6~8%나오면 안정적 투자처

주택경기 침체가 계속되면서 일정 임대수익을 올릴 수 있는 수익형부동산 시장에 대한 관심이 점차 고조되고 있다. 이에 따라 입지가 좋은 곳의 근린상가나 단지 내 상가를 분양받으려는 투자열기도 높아지는 추세다. 아파트나 일반 주택과 같이 시세차익을 노리기 보다는 안정적인 수익 확보가 가능한 상가투자의 장점 때문이다. 하지만 입지나 분양가, 상권 등에 대한 철저한 분석없이 상가투자에 임해 낭패를 보는 경우도 적지 않다. 전문가들은 분양방법이나 투자가치 산정 등에서도 아파트와는 다른 상가에 투자하기 위해서는 치밀한 투자전략을 세우는 것이 필요하다고 조언한다. 김재언 삼성증권 부동산팀장은 "높은 가격에 상가를 낙찰받았다가 정작 임차인이 들어오지 않아 손해를 보는 투자자들이 많다"며 "분양가와 입지, 유동인구 등에 대한 면밀한 조사를 한 후 상가투자에 임해야 한다"고 말했다. ◇단지 내 상가, 수익률 제대로 파악해야= 보통 단지 내 상가는 투자자들로부터 가장 안전한 투자처로 인식된다. 아파트 입주 가구수에 따른 고정수요확보가 용이할뿐 아니라 비교적 빠른 상권이 형성돼 다른 상가에 비해 안정적인 투자를 할 수 있다는 것이다. 하지만 적정한 금액에 낙찰을 받지 못하면 원하는 수익률을 기대하기 힘들다. 이를 위해서는 투자자가 분양 받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 정확히 파악하는 것이 중요하다. 좋은 방법은 분양 받으려는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대가격을 조사하는 것이다. 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자처가 될 수 있다. 안정적인 투자 효과를 위해서는 사전에 체크해야 할 사항으로는 배후 가구당 상가면적이다. 가구당 상가면적이 1.3~1.65㎡ 내외인 곳이 좋다. 가령 투자 희망 단지 규모가 600가구라면 상가가 가구수에 적정 면적을 곱한 가격, 즉 792㎡의 연면적을 넘게 될 경우 공급 과잉이 될 수 있다. 풍부한 배후 세대의 여건이 충족됐다면 실제 단지 내 상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "대체로 99~128㎡대 이하의 중소형 아파트 위주로 구성된 단지가 유망하다"며 "대형아파트의 경우 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 고급외부 상권에 대한 의존도가 높기 때문"이라고 설명했다. 상가내 점포를 고를 때는 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 2~3번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다. 선 대표는 "과열경쟁을 피해갈 경우 적정가격에 낙찰을 받을 가능성이 크다"며 "낙찰 후에도 가격상승요소를 기대해 볼 수 있다는 것도 큰 장점"이라고 말했다. ◇근린상가, 투자 타이밍이 중요= 근린상가는 가장 보편적인 상가 유형이다. 교통ㆍ환경 입지를 기반으로 하는 역세권 상가, 업무시설을 기반으로 하는 오피스군 상가, 그리고 아파트형 공장 상가들과 같이 지원시설성격의 상가 등으로 나뉜다. 택지지구등에서 주로 공급되는 근린상가는 상권 형성시기를 감안한 투자 타이밍 선택이 중요하다. 업계 관계자는 "택지지구는 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아니기 때문에 가능한 택지지구의 전반적 입주개시 6개월을 앞두고 투자하는 것이 좋다"고 말했다. 또 예정된 시기보다 입주가 다소 늦어지는 경우가 많으므로 너무 빠른 입주단지를 기준으로 투자 시기를 결정하면 안된다. 택지지구 전체의 인구 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 고르는 것도 중요하다. 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 과열 경쟁 가능성이 높아 상권이 형성되더라도 수익률에 가장결정적인 영향을 미치는 임대료가 낮게 책정될 수 있기 때문이다. 상가 내 다른 업종 점포의 분양률이 높은 상가를 고르는 것도 필수다. 초기 상권형성에 어느 정도 시간이 소요되기 때문에 입주민들은 이용편리를 위해 입주 업종이 다양한 상가를 선호한다. 한편 상권형성 후 안정기까지 기다릴 수 있는 자금력과 인내심도 필요하다. 택지지구 내에 지하철이나 도로 등 교통환경과 인프라형성이 지연되더라도 미래가치를 보고 인내해야 한다는 것이다. 선종필 대표는 "택지지구 근린상가는 상가의 임대차업종 안착과 임대료, 인프라 구축 등 변수들이 안정화 되기까지 최소 3년~5년을 필요로 하기 때문에 차입금 비율을 너무 높게 잡으면 낭패를 볼 수 있다"고 강조했다. ◇소비시장 흐름 읽는 경영마인드 갖춰야= 전문가들은 풍부한 배후세대와 유동인구가, 지하철 역세권 등 좋은 입지도 중요한 요소지만 상가 경영노하우 없이 무조건 덤벼들어서는 안된다고 지적하고 있다. 김재언 삼성증권 부동산팀장은 "예전에는 입지여건과 유동인구가 상가입점에 가장 중요한 요소였지만 요즘은 상가를 제대로 운영할 수 있는 경영노하우가 중요시 되고 있다"며 "같은 건물 내에 어떤 업종과 임차인이 있는지 파악하고 분양회사가 갖고 있는 전체 상가운영에 대한 비전도 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 설명했다. 한편 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "금리가 상승 기조를 보이고 있기 때문에 이 같은 흐름을 반영해 보수적으로 접근할 필요가 있다"고 말했다.