목좋은 곳의 땅을 사 건물을 지으려다 건축허가를 거부당했다면 황당함을 느끼게 마련이다. 더욱이 사전에 건축법이 정한 내용을 충분히 검토하고 설계까지 마친 상태에서 시·군·구청장이 허가를 거부한다면 그 황당함은 더욱 클 수 밖에 없다. 이럴 경우 건축주는 과연 어떻게 대응해야 할까.문제는 관련법에 의해 적법하게 설계된 건축허가 신청을 과연 건축허가권자가 거부할 수 있는가 하는 점이다.
불과 얼마전까지만 하더라도 자연경관 보호를 위해 허가권자가 지정·공고한 구역 안에서는 특정 용도의 건축물 또는 건축규모를 제한할 수 있었다. 또 건물이 밀집된 지역에서 평균 높이의 5배가 넘는 건축물, 인근 토지이용현황에 비춰 부적합한 용도의 건축물에 대해서도 건축허가를 거부할 수 있었다.
그러나 지난달 건축법이 개정되면서 이 규정이 폐지돼 이제 건축법에 맞게 설계된 건물의 허가를 거부할 규정이 없어졌다.
여기서 중요한 것은 허가권자의 재량행위를 인정하느냐는 점이다. 한마디로 더이상 허가권자는 건축허가에 대한 재량권을 갖지 못한다. 설령 재량권이 있다 하더라도 주어진 허가요건을 바꾸지는 못한다. 다만 신청된 내용이 법률적 요건에 적합한 것인지, 신청절차나 과정이 법률에서 정한대로인지를 검토하는 정도에 그친다.
이에 대한 대법원의 판결도 일관되다. 「신청된 건축물이 건축법 도시계획법 등 관계법규에서 정하고 있는 제한규정에 배치되지 않는한 당연히 건축허가를 해야 한다」고 판결하고 있다. 여기서 「관계법규」는 건축물에 대한 건축허가의 제한에 대해 직접 규정하고 있는 법규만을 뜻한다.
그럼에도 불구하고 만약 허가권자자 정당한 건축허가를 거부할때는 어떻게 해야 할까. 이때는 행정심판이나 행정소송을 통해 권리를 찾을 수 있다.
행정심판은 허가권자의 상급부서에 제기해 적법여부를 판정받는 것이다. 예컨대 허가권자가 구청장이면 시장에 행정심판을 제기하면 된다. 반면 행정소송은 행정법원에 제기하는 정식 재판절차다. 건축주는 행정심판과 행정소송을 동시에 제기할 수 있다. 만약 행정소송에서 이길 경우 건축허가를 받는 것은 물론, 허가권자에 대해 별도의 손해배상청구소송도 가능하다.
