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Q = 주택을 2채 소유하고 있습니다. 1채를 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록한 후 나머지 주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는지, 그리고 장기보유특별공제도 적용이 되는지 궁금합니다.
A = 원칙적으로 장기임대주택과 1주택을 소유한 경우 장기임대주택은 주택 수에서 제외하고 1주택을 소유한 것으로 봐서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 장기임대주택은 매도하고자 하는 주택의 양도일 현재 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록되어 있어야 하며 매도할 주택은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주요건을 충족하고 있어야 합니다.
따라서 위 사례의 경우 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록한다면 매도 대상 주택이 2년 거주요건을 갖췄는지에 따라 양도세 비과세 여부가 달라집니다.
먼저 2년 거주요건을 갖춘 경우로 가정하면 매도 대상 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 9억원 이하의 주택은 양도세가 비과세되므로 장기보유특별공제는 고려할 필요가 없습니다. 그러나 9억원 초과 주택의 경우에는 양도차익 중 9억원 초과비율에 해당하는 양도차익에 대해 양도세를 과세하게 되고 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 24%에서 80%까지 적용됩니다.
두 번째로 2년 거주요건을 갖추지 못한 경우라면 매도 대상 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 양도차익 전체에 대해 양도세를 계산해 납부해야 합니다. 이때 장기보유특별공제가 어떻게 적용되는지 고민이 발생하는데요. 1가구 1주택으로 보는 경우는 24~80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 그렇지 않으면 10~30%를 적용받기 때문입니다. 다만 과세관청은 장기임대주택 외의 1주택이 2년 거주요건을 충족하지 못한 경우 10~30%의 낮은 비율의 장기보유특별공제가 적용되는 것으로 해석하고 있습니다.
