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[알쏭달쏭 재개발 투자] 소형지분 투자 수익성 높지만…
사업 무산·배정 제외 주의해야
서일범기자 squiz@sed.co.kr
도움말=전영진 예스하우스 대표
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Q. 유도정비구역의 소형지분 빌라들이 초기 투자금액이 적다는 이유로 선호되고 있습니다. 일반적으로 대지 지분 33㎡의 빌라가 3.3㎡당 3,500만원선이고 대지 13㎡ 원룸형 빌라는 3.3㎡당 4,000만원선이지만 그래도 현장에서는 소형지분이 더 많이 거래되는 분위기입니다.
문제는 나중에 평가 받는 금액과 정말 아파트 배정이 가능하냐는 부분입니다. 입주 때 조금 돈이 더 들어가더라도 현재 투자금액이 적은 것이 부담은 적지만 아파트 배정이 안 되고 청산될까 불안합니다.
A. 소형지분이 아파트 배정에서 제외되는 일은 극히 드뭅니다. 서울시 도시 및 주거환경정비조례는 일반분양이 단 하나라도 남았다면 조합원부터 배정하도록 규정하고 있습니다. 단 총 건립 예정가구 수와 조합원 수를 비교해 조합원이 더 많다면 그때는 어쩔 수 없이 청산될 가능성도 배제할 수 없습니다. 그런 지역은 아파트 배정 문제뿐 아니라 사업 자체가 진행되기 힘든 지역이니 투자를 주의해야 할 것입니다.
수익성도 소형지분 물건이 높은 경우가 많습니다. 재개발 투자 수익성은 현재의 3.3㎡당 가격보다 입주 때까지 총 금액을 비교해 따져볼 필요가 있습니다.
예를 들어 전용 85㎡의 아파트를 배정 받을 때 조합원 분양가가 5억원이고 감정평가가 3.3㎡당 약 1,000만원이며 비례율이 95%라고 가정할 때 앞서 말한 대지지분 33㎡의 물건은 감정평가액이 1억원이며 비례율을 반영해 9,500만원을 인정받게 됩니다. 즉 분양가와의 차이인 4억500만원을 추가부담금으로 내야 합니다.
대지지분 13㎡의 물건 역시 동일한 감정평가대의 물건이라고 한다면 비례율을 반영해 약 3,800만원을 인정받아 4억6,200만원을 추가로 내야 합니다.
이 추가부담금들을 초기 지분 매입가격과 합쳐볼 경우 첫번째 33㎡의 물건은 총 7억5,500만원이 들지만 14㎡의 소형지분은 6억2,200만원이 돼 총 금액 부담이 훨씬 적어지게 되는 것입니다.
소형지분이 인기가 있고 지분쪼개기가 활기를 띠는 이유입니다.
서울시는 그동안 상위법과의 마찰 내지 위헌 소지에도 불구하고 지분쪼개기를 강하게 금지하고 있었는데 곧 이를 허용하는 내용의 조례가 공포될 예정이라고 합니다. 한동안 지분쪼개기가 급격히 늘어나 재개발 자체를 기대하기 힘든 현장도 나타날 수 있는 만큼 꼼꼼한 분석이 필요한 시기라 할 수 있겠습니다.
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