"최저 임대수익 보장" 오피스텔의 분투

최근 오피스텔 과잉 공급으로 미분양이 늘면서 일정 기간 임대료를 보장해주는 업체들의 마케팅이 늘고 있다. 업체들의 오피스텔 공급이 집중됐던 서울 강남 테헤란로 일대 전경. /서울경제DB

"아무래도 한꺼번에 물량이 쏟아지면 임대를 맞추기 힘들잖아요. 투자자에게 인근 오피스텔과 비슷한 임대료를 보장하는 안전장치입니다."

최저 임대수익을 보장한다는 오피스텔 분양업체에 투자문의를 하면 어김없이 돌아오는 답변이다. 입주 후 공실 발생이나 임대료 하락에 따른 손실을 만회할 수 있도록 일정액을 투자자에게 지급해 최소 수익을 보장해준다는 설명이다.

계약자에게 일정 기간 최저 임대수익을 보장하는 오피스텔이 늘고 있다. 입주 후 인근보다 임대료가 낮거나 공실로 임대수익을 얻지 못할 경우에 대비해 매달 차액 또는 일정액을 구매자에게 최대 3년 동안 지급한다는 조건을 내거는 마케팅이다.

15일 업계에 따르면 서울 서초동에 들어서는 '서초 프라비다' 오피스텔은 투자자에게 입주 후 2년간 매달 70만원씩 지원한다. 광교신도시에서 분양하고 있는 '광교 경동 해피리움'도 평형대에 상관없이 투자자에게 1년 동안 매달 60만원을 지급한다.



대구 북구 침산동에서 분양 중인 '오페라 하이렉스'는 평형대에 따라 월 60만~70만원을 2년 동안 지급하고 서울 영등포구 당산동에 위치한 '당산역 데시앙 루브'는 인근 오피스텔 임대료 시세와의 차액분 30만원가량을 입주 후 3년간 지원하는 조건으로 계약 해지된 잔여분을 분양하고 있다.

임대수익 보장제는 오피스텔이 공급과잉 현상을 보이면서 생겨난 미분양을 털어내기 위한 건설ㆍ시행사의 고육책이다. 국토교통부에 따르면 오피스텔 건축허가 면적은 2011년 287만5,000㎡에서 지난해 433만2,000㎡로 50.7%나 늘었다. 입주물량도 지난해 1ㆍ4분기 2,602실에서 올해 같은 기간 6,461실로 2배 이상 늘어 매매가격은 물론 임대수익률 하락이 불가피한 상황이다. 현재 임대수익 보장제를 실시하고 있는 주요 오피스텔은 입주하는 내년 상반기나 2015년에도 물량이 계속 쏟아져 나와 임차인을 못 구하는 일이 속출할 것으로 예상된다.

이 때문에 아예 오피스텔을 서비스드 레지던스로 변경하는 사례도 늘고 있다. 서울 서초동에 들어서는 '강남역 푸르지오시티'는 월평균 최저 112만원의 임대수익을 보장하고 객실 가동률에 따라 추가로 발생하는 운영수익을 투자자에게 배당하는 방식을 도입했다. 용산구 문배동의 '용산 큐브'오피스텔 역시 레지던스로의 변경을 추진하고 있다.

전문가들은 임대수익 보장제가 오피스텔 투자 때 고려할 수 있는 선택사항일 뿐 충분조건은 아니라고 조언한다. 입주 초기 안정적인 투자수익률을 확보할 수 있는 장점이 있지만 임대 수요가 풍부한 곳이 아닌 경우 중장기적으로 목표 수익률을 얻기 힘들 수도 있기 때문에 당장의 혜택보다는 수익보장 기간 후의 임대 여건을 잘 따져봐야 한다는 것이다.

임범준 멘토부동산경제연구소장은 "임대가 원활하지 않으면 매매에 따른 시세차익을 기대하기 힘든 만큼 투자에 나설 때 인근 지역의 임대료 수준과 공실률, 분양가는 물론 공급물량까지 종합적으로 따져 수익률을 설정할 필요가 있다"고 말했다.