하반기 부터 달라지는 부동산 관련 제도<br>크게 오른 재산세 고지서 나와 피부로 느낄 듯<br>12월엔 종부세…고가·다주택 보유자 부담 커<br>기반시설 부담금 등 '재건축 규제'도 본격 시행
2006년 하반기는 부동산 시장을 둘러싼 제도적 환경이 참여정부 들어 가장 큰 폭으로 바뀌는 시기다. 지금까지 발표된 주요 부동산 대책들이 한꺼번에 시행되기 때문에 부동산 투자나 내집 마련, 혹은 주택 매각을 생각하고 있는 모든 이해 당사자들이 커다란 환경 변화와 그 파급효과를 예의주시할 필요가 있다.
정부는 지난해 ‘8ㆍ31 부동산종합대책’ 발표 이후 줄곧 “2006년 하반기부터 8ㆍ31 대책이 본격 시행되면 다주택자들이 매물을 내놓고 주택시장이 안정기조로 접어들 것”이라고 강조해 왔다. 반면 오는 8월 판교신도시 중대형 아파트 분양은 또 한번 부동산 시장을 요동치게 만들 요인이기도 하다. 하반기 바뀌는 제도의 주요 내용은 무엇이고 시장에 어떤 영향을 미칠까.
◇재산세ㆍ종부세 부담 피부로 느껴= 8ㆍ31 대책의 핵심내용은 뭐니뭐니 해도 부동산 관련 세제 강화다. 서울 강남 등 요지의 집값이 급등하고 이로 인해 수도권 전체로 불안 양상이 확산되자 강남 고가주택에 대한 수요를 억제하기 위한 무기로 꺼내든 것이 바로 세금이다.
당장 7월이 되면 재산세 납부 고지서가 날아든다. 재산세는 6월1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격에 대해 부과되는 것으로, 지난해에 비해 공시가격이 크게 상승한 강남ㆍ분당 등의 재산세 인상폭이 만만치 않을 전망이다. 이 때가 고가주택 보유자들이 재산세 부담을 피부로 느끼는 첫 시기가 된다.
7월보다 더 큰 고비는 12월이다. 세대별로 합산한 보유 부동산의 공시가격이 6억원을 넘는 사람들은 종합부동산세를 자신 신고ㆍ납부해야 한다. 지난해까지는 부과 기준이 사람별로 9억원이었지만 올해는 기준이 6억원으로 낮아지고 세대별 합산으로 바뀌면서 종부세 납부대상이 40만여명으로 크게 늘었다.
예를 들어 공시가격 1억원짜리 주택을 소유하고 있을 경우 재산세는 지방교육세ㆍ도시계획세를 합쳐 18만3,000원이 부과된다. 공시가격이 6억원이라면 재산세는 193만여원으로 늘어난다. 두 경우 모두 종부세 부과기준인 6억원 이하이기 때문에 종부세는 없다.
그러나 소유주택의 공시가격 합계가 10억원이라면 재산세 343만원, 종부세 258만원 등 총 601만원의 보유세를 내야 한다. 공시가격이 20억원이면 보유세는 1,936만원으로 크게 늘어난다. 강남 등의 고가주택 경우 올해 공시가격 산정 이후에도 수억원씩 올랐기 때문에 내년 보유세는 올해의 2~3배로 또다시 크게 늘어난다. 다주택자들은 물론 고가주택을 보유한 샐러리맨들은 세금 부담을 견디기가 버거워지는 것이다.
◇2주택자 양도세 중과의 마지막 유예기간= 보유세 강화 못지 않게 다주택자들을 압박하는 것이 바로 양도소득세다. 3주택 이상 보유자가 집을 팔 경우 이미 양도세율 60%가 적용되고 있지만 2주택자는 내년부터 50%의 단일세율이 적용된다. 2주택자에겐 올 하반기가 양도세 중과를 피할 수 있는 마지막 유예기간인 셈이다.
예를 들어 1가구 2주택자가 2년 이상 보유해 양도차익 2억원을 거둔 시가 4억원짜리 집을 연내 팔 경우 9~36%의 누진율을 적용받아 약 6,000만여원을 양도세로 낸다. 올해 팔지 못하고 내년으로 넘어가면 양도세는 2억원의 50%인 1억원으로 급증한다. 앞으로 큰 폭의 시세상승이 기대된다면 보유할 수도 있겠지만 그렇지 않다면 지금 팔거나 자녀에게 증여해 2주택 상황을 해소해야 한다.
전국 70만여명으로 추산되는 2주택자들이 한정된 기간에 매물을 쏟아낼 경우 집값 하락은 물론 주택시장 전체가 크게 위축될 수 있다.
◇부동산 등기부에 실거래가 기록= 올 초부터 전면 도입된 부동산 실거래가 신고제에 이어 6월부터는 실거래가 등기제가 시행된다. 등기부에까지 해당 주택의 시가를 뜻하는 실제 거래가격이 기입되면 이중계약서 작성 관행이 완전히 사라지는 등 시장이 한층 투명해질 전망이다.
또 6월 말부터는 지역별 거래건수와 평형대별 거래 평균금액 등 실거래가 통계도 발표돼 누구나 정확한 시세 정보와 거래 동향을 알 수 있게 된다. 일부 이해 당사자들의 인위적 시세조작이나 분위기 형성이 힘들어지는 것이다.
◇재건축 규제 본격 시행= 강남 등의 재건축 단지들을 짓누르는 ‘재건축 규제 트로이카’가 7월부터 줄줄이 시행된다.
우선 7월12일 이후 건축허가를 받는 모든 건축물에는 기반시설부담금이 부과된다. 강남의 20평형 아파트를 32평형으로 재건축할 경우 가구당 부담금 1,250만원이다. 40평형으로 늘리면 부담금도 2,050만원으로 늘어난다.
도시 및 주거환경정비법 개정안이 시행되는 8월 중순부터는 재건축 안전진단과 시공사 선정절차가 크게 강화된다. 9월 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 시행되면 재건축 사업단계에 따라 수천만~수억원대의 개발부담금을 물어야 한다. 기존 소형ㆍ임대주택 의무건립과 용적률ㆍ층고 제한, 양도ㆍ보유세 강화 등에 이 같은 규제가 더해지면 재건축 시장이 크게 위축될 것으로 전망된다.
