K씨는 아파트 한 채와 재개발지역 내 무허가 주택을 소유하고 있다. K씨는 조만간 아파트를 처분할 계획인데 무허가 주택은 등기가 안 돼 있어 아파트를 팔 때도 별 문제가 없을거라 생각해왔다. 당연히 1가구1주택 비과세에 적용돼 세금이 없는 것으로 알고 있다. 과연 K씨는 아파트를 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
결론부터 말하면 K씨는 1가구2주택에 해당돼 먼저 처분하는 주택에 대해서는 중과세율(50%)이 적용된다. 무허가 주택도 엄연한 주택이기 때문이다. 많은 사람들이 무허가 주택은 등기가 돼 있지 않아 주택으로 취급하지 않는 것으로 알고 있으나 사실과 다르다.
세법에서 상시 주거용으로 사용하고 있는 건물은 모두 주택으로 본다. 등기부상 등기 또는 건축물 관리대장상 등재 여부와 상관 없이 무허가 주택도 포함한다. 상시 주거용도로 사용하고 있는지에 대한 기준은 주거지로서의 필요시설(전기ㆍ수도ㆍ취사시설 등)과 양도시 매매계약서 등을 고려해 사실관계를 따져 판단한다. 양도 당시 일시적으로 거주하고 있지 않더라도 상시 주거용도로 이용 가능한 무허가 주택인 경우에는 주택으로 본다.
따라서 무허가 주택을 소유하고 있는 경우에도 세법에서는 주택으로 보고 일반 주택과 합산해 주택 수를 계산해야 한다. 무허가 주택과 일반 주택을 포함해 2주택에 해당되면 일반 주택의 양도시 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제를 받을 수 없다.
만약 2주택자가 일반 주택이 아닌 무허가 주택을 먼저 처분하게 되면 더 높은 세율이 적용되므로 유의해야 한다. 즉 미등기자산의 양도에 해당돼 70%의 고율로 세금이 과세된다. 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제도 배제된다.
재개발지역이나 농촌지역에 있는 주택 중에 허가를 받지 않고 지은 주택이 간혹 있는데 이 경우 등기부등본이 존재하지 않는다. 그러나 무허가 주택은 등기부등본만 없을 뿐 무허가건물관리대장에 별도로 관리되고 있다는 사실을 염두에 둬야 한다. 세무서에서는 이러한 현황을 쉽게 파악할 수 있다는 얘기다. 따라서 다른 주택의 매도시 주택 수를 계산함에 있어 무허가 주택을 함부로 빼고 계산해서는 안 될 것이다.
