`세금 줄이려면 주택면적이 절반을 넘는 상가주택을 골라라`
상가주택 소유자도 1가구1주택에 따른 양도소득세 면제혜택을 받을 수 있을까. 해답은 상가주택 내 주택부분의 면적이 상가ㆍ부속시설 등 주택이외 부분의 면적보다 넓으냐에 따라 달라진다.
현행 세법은 주택부분의 면적이 그 이외 면적보다 크면 상가주택 전체를 주택으로 간주한다. 그렇지 않다면 주택부분만을 주택으로 보게 된다. 1가구 1주택에 따른 양도세비과세적용자가 상가주택을 팔 때 완전히 양도세감면혜택을 받으려면 주택부분이 전체 건물면적의 50%를 초과해야 한다는 것이다.
하지만 주택과 주택이외의 면적이 정확히 50%이거나 아슬아슬한 차이로 점포면적이 더 많다면 어떻게 할까. 이런 경우 다음과 같은 방법을 통하면 주택이외의 면적을 주택부분으로 인정 받도록 할 수 있다.
◇점포에 방이 딸려 있는 경우 = 원칙적으로는 점포에 주거용 방이 딸려 있다고 해도 해당 면적은 상가로 간주된다. 다만 상가임차인이 가족과 함께 점포내 방에서 거주한다는 사실을 입증만 한다면 해당 방의 면적을 주택면적으로 포함시킬 수 있다.
이를 입증하려면 우선 임대차계약서사본과 세입자의 주민등록표 등본을 준비한다. 또 인근 주민들로부터 해당 세입자의 거주사실확인서를 받고, 그밖에도 세입자가 해당 점포 내 방에서 거주한다는 사실을 입증할 수 있는 서류가 있다면 함께 첨부한다.
다만 이때 임대차계약서사본에는 주거와 상가면적을 구분해 기재하는 게 유리하다.
◇지하실 용도를 확실하게 = 원칙적으로 지하실의 용도구분은 실재 사용상황에 근거한다. 그러므로 지하실을 세입자가 주거용으로 사용한다면 이를 적극적으로 입증하는 게 좋다.
만약 사용용도가 불분명하다면 전체 건물 중 주택과 점포면적의 비율에 맞춰 지하실 면적의 용도별 면적으로 구분한다.
◇계단면적=계단부분의 용도구분도 실제 이용현황에 근거해 이뤄진다. 따라서 상가가 있는 층의 계단은 상가로, 또 주택이 있는 층의 계단은 주택면적으로 구분한다.
하지만 주택 출입전용 계단이 상가가 있는 층까지 이어져 있다면 어떻게 할까. 이 경우 상가층에 있는 계단이라도 실재 용도를 거주용으로 간주해 주택면적에 포함시킨다.
또 이와 같은 실제 용도구분이 어렵다면 지하실의 경우와 마찬가지로 주택ㆍ점포 면적 비율대로 계단면적도 나눠 구분한다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
