최우선 변제 보증금 공제 소홀…부실화 우려은행들이 아파트 담보 대출금액을 산정할 때 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제보증금을 제외하지 않고 있는 것으로 나타났다.
법원경매에 부쳐지면 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있도록 규정돼 있어 금융권에서는 부실채권 방지 차원에서 세입자가 없더라도 '방의 숫자에 최우선변제금(서울지역은 1,600만원)을 곱한 금액'을 제외해왔다.
21일 은행ㆍ생보사 등에 따르면 아파트 값이 치솟고 주택대출 경쟁이 치열해지면서 세입자 안정장치를 고려치 않고 방의 개수에 상관없이 무조건 1,600만원만 제하는 식으로 대출금액을 산정하고 있다.
영세임차인의 보증금 공제기준 완화시기는 은행ㆍ생보사별로 다소 차이는 있으나 지난 한해 14조원 가량이 이 같은 기준에 의해 대출된 것으로 금융감독원은 파악하고 있다.
이에 대해 전문가들은 금리가 오르고 아파트 값이 떨어질 경우 가계 부실화가 금융권 부실화로 이어져 국가경제에 적지않은 부담으로 작용할 가능성이 높다고 경고하고 있다.
◇소액임차인 고려하지 않는다
방 3개로 매매가 3억원인 아파트를 담보로 제공할 때 받을 수 있는 금액은 선순위 근저당ㆍ임차인 등이 없더라도 2억5,200만원을 넘을 수 없었다.
3억원에서 방의 개수에 최우선변제금을 곱한 4,800만원(3X1,600만원)을 제해왔기 때문이다.
방의 숫자에 맞춰 최우선변제금액을 제하는 것은 금융권의 공통된 사항. 그러나 최근 들어 은행ㆍ보험사별로 각기 다른 기준을 적용하고 있다.
삼성생명은 방이 많건 적건 일률적으로 1,600만원만 공제하고 있다. 외환은행은 방 4개 이하는 1개, 5개 이상은 2개로 간주해 아파트 담보 대출금액을 산정한다.
신한은행은 방이 4개 이하면 1개를 빼주고 그 이상이면 2개를 감한 뒤 나머지 숫자에 최우선변제보증금을 곱한 금액을 제한다.
국민은행은 당초 기준에 의해 산정된 금액에서 50%만 공제한 뒤 대출해주고 있다. 조흥은행은 해당 지점장 판단 하에 소액임차인 최우선변제보증금 공제 여부를 결정하도록 하는 등 은행ㆍ생보사 등이 앞 다퉈 아파트 담보 대출금액 늘리기에 나서고 있다.
◇부실화의 연쇄고리
외환위기 이후 부동산 값 폭락이 금융권 부실화로 이어지지 않았던 데는 은행들의 소액임차인을 고려한 보수적인 대출 때문이었다.
소액임차인을 고려하면 대출금액이 집값의 최대 80%선을 넘을 수 없었기 때문이다. 그러나 최근 아파트 담보 대출금액은 집값의 90%선에 육박하고 있는 실정이다.
문제는 금리가 오를 조짐을 보이고 있는데다 아파트 가격 역시 상승세가 다소 주춤한 상황.
아파트 값이 떨어지고 금리가 오르면 금융권의 부실화로 이어질 가능성이 높다는 점이다.
이종배기자
