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중소형 오피스 빌딩으로 시중 자금이 몰리고 있다. 부동산 경기 침체가 계속돼 시세 차익보다는 임대 수익을 우선하는 쪽으로 투자 전략이 바뀌면서 상대적으로 안정적인 수익을 올릴 수 있는 중소형 오피스 빌딩으로 투자자가 집중된 것으로 분석된다.
김규정 우리투자증권 자산관리컨설팅 차장은 "사두고 일정 기간 후 시세 차익을 노리는 예전과는 달리 최근에는 투자자들이 매달 들어오는 수익을 중요시하고 있다"며 "해외 거주자들도 국내 투자처로 중소형 오피스를 많이 찾는다"고 말했다.
◇강남은 100억ㆍ강북은 20억대 '인기'=5일 업계에 따르면 중소형 빌딩에 대한 선호도는 지역에 따라 차별화하고 있는 것으로 나타났다. 강북 지역의 경우 20억원대 물건을 찾는 수요가 가장 많으며 강남은 100억원대 빌딩에 개인 투자자가 많이 몰린다. 기업의 경우 사옥용으로 사용할 수 있는 연면적 9,900㎡ 정도, 300억원 안팎의 빌딩을 주로 찾고 있다.
투자 희망자는 많지만 실제 거래로 이어지기는 쉽지 않다. 투자할만한 빌딩이 매물로 잘 나오지 않기 때문이다. 문제는 수익률이다. 연간 수익률이 3~4%대 중소형 빌딩 매물은 많지만 투자자들이 선호하는 5% 이상 수익률이 나오는 빌딩은 시장에 잘 나오지 않고 있다.
박형중 젠스타 리서치팀장은 "은행 금리 이상의 수익률이 나오는 빌딩이 인기가 있지만 이런 빌딩은 기존 건물주가 매물로 잘 내놓지 않는다"며 "문제는 역시 가격"이라고 말했다.
이처럼 중소형 빌딩이 인기를 끄는 이유는 부동산 경기 침체가 장기화되면서 마땅한 투자처를 찾기가 쉽지 않기 때문이다. 특히 시세 차익을 중요시하는 이전과는 달리 매달 얻는 임대 수익을 선호하면서 수익률이 높은 중소형 빌딩이 품귀 현상을 보이고 있다.
김규정 차장은 "최근에는 현금 흐름을 확보하려는 자산가가 늘고 있다"며 "20년 정도 운용을 하면서 매달 일정 금액을 만들어야 한다는 식으로 자산 관리를 문의하는 투자자가 주를 이루는 것도 특징"이라고 말했다.
◇경매도 경쟁 치열=최근에는 쓸만한 중소형 빌딩을 구하기 위해 경매 시장을 찾는 투자자도 늘고 있다. 실제로 서울 잠실 석촌호수 인근의 5층짜리 빌딩은 지난해 세 번 유찰됐지만 올해 진행된 경매에서 52억2,900만원(낙찰가율 64.41%)에 최종 낙찰됐다. 네 번째 경매라 시작 가격이 감정가(81억1,800만원)의 51%(41억5,600만원)으로 책정됐지만 세 번째 경매 유찰액(51억9,500만원)보다 더 높게 낙찰됐다.
부동산태인의 정대홍 팀장은 "일반적으로 빌딩의 낙찰가율은 50% 정도"라며 "올 들어 응찰자도 늘고 경쟁이 심해지면서 낙찰가율도 오르는 모습"이라고 설명했다.
한편 전문가들은 수익률이 예상보다 떨어진다고 쉽게 포기하지 말고 빌딩 리모델링 등을 통해 수익률을 높이는 방안을 마련하는 등 적극적인 자세가 빌딩 투자를 성공적으로 이끄는 방안이라고 입을 모은다.
업계 한 관계자는 "입지가 좋은 빌딩에서 공실이 발생하고 수익률이 떨어지는 것은 낡고 불편하기 때문"이라며 "엘리베이터 설치 등 내ㆍ외부 시설을 개선해 공실을 줄이고 임대료를 높이는 것도 좋은 투자 방법"이라고 조언했다.
