대체투자 어디없소?

경기 남양주 별내택지개발지구 내 점포겸용 단독주택 단지. 1층에 상가를 입점시키고 2~3층은 주거임대, 최상부층에 소유자가 거주하는 점포겸용 단독주택은 주거와 노후 생활자금 마련이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있어 베이비부머 세대 은퇴자들에게 인기가 높다. /사진제공=LH

■ 주택 임대소득 과세강화에 대체상품 부상… 빌딩·상가·토지 투자 유의점

● 상가
가용자금 5억 미만땐 신규 택지지구보다 아파트 단지 투자 적합

● 빌딩
상권확장 가능성 등 분석 저평가 매물 골라야… 마포·홍대입구 등 관심

● 토지
"지방 땅 곧 개발된다" 기획부동산 사기 조심… 단기차익 경계 장기투자를

서초구 잠원동 '롯데캐슬 갤럭시' 전용면적 133㎡를 보유하고 있는 김모(45)씨는 최근 깊은 고민에 빠졌다. 자녀 교육문제 때문에 대치동 은마아파트에 전세로 살며 보유 아파트에서 매달 320만원의 월세소득을 올리고 있었는데 최근 정부가 1주택자라고 하더라도 9억원 이상 주택을 보유한 경우 월세소득에 과세하겠다는 방침을 발표했기 때문이다. 김씨가 월세를 놓고 있는 보유 아파트의 시세는 13억원선. 정부 발표대로 그의 연봉과 월세가 합산돼 종합과세되면 38% 최고소득세율을 피할 수 없어 몇 달치 월세를 세금으로 토해내야 할 판이다. 김씨는 "이참에 보유주택을 처분해서 다른 부동산 상품에 투자할까 고민 중"이라며 "하지만 갑작스럽게 포트폴리오를 조정하려다 보니 고민되는 부분이 많고 유망한 투자상품이 어떤 것인지도 확신이 서지 않는다"고 말했다.

강남구 대치동 '대치 아이파크' 아파트에 전세 사는 이모(50)씨 역시 정부의 과세강화 방침이 부담스럽다. 잠실동 R아파트와 둔촌동 J아파트 등 보유하고 있는 아파트 2채에서 월세로 매달 340만원의 임대소득을 거두고 있었는데 정부의 임대소득 과세 강화 방침에 따라 2년 뒤부터 그동안 내지 않던 세금을 물게 됐기 때문이다. 특히 세금을 더 내야하는 점보다 자신의 소득이 노출된다는 점이 가장 걱정되는 부분이다. 이씨는 "월세수익이 줄어드는 것도 문제지만 그보다 소득이 노출되는 점이 더 부담스럽다"며 "집을 팔고 상가나 토지에 투자해볼까 고민하고 있다"고 말했다.

정부가 월세 임대소득자에 대한 과세강화 카드를 꺼내들면서 갈림길에 선 다주택자들의 고민이 깊어가고 있다. 특히 9억원 초과 주택 보유자의 경우 1주택자라고 하더라도 월세 소득에 세금이 더해지고 여기에 종합부동산세 과세까지 있어 부담이 크게 늘었다. 보증부 월세를 전세로 돌리려는 움직임도 나타나고 있고 아예 주택을 처분하겠다는 집주인들도 늘고 있다. 소득이 있는 곳에 세금을 물리는 것은 당연하다는 지적이 많지만 과세 강화로 사실상 '조세 무풍지대'였던 주택 임대차 시장은 물론 부동산 시장의 투자 판도에 변화가 불가피할 것이라는 전망이 우세하다.

당장 시장에서는 대체 투자처를 묻는 다주택자들의 움직임이 분주해진 상황이다. 저금리 상황에서 주택 임대가 그나마 나은 투자상품이라는 생각이었지만 임대소득 종합과세라는 돌발변수가 생긴 만큼 주택임대사업의 기회비용을 다시 따져봐야 할 것 같다는 판단에서다.

하지만 기존에 주택임대사업을 지속해오던 투자자들이 다른 부동산 상품으로 갈아타기를 결정하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 주택의 경우 시세·권리관계 등의 정보가 대부분 공개돼 있는 편이라 투자가 비교적 쉽지만 상가나 토지 등 비주택의 경우 다양한 변수가 존재해 투자가 훨씬 까다롭기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "주택 이외의 부동산 상품에 투자할 경우 각각의 차이점과 향후 전망 등을 면밀히 살핀 후 투자에 나서야 한다"며 "중개업자나 분양사 관계자가 제시하는 수익률만을 믿고 섣부르게 나섰다가는 큰 손해를 볼 수도 있다"고 강조했다.

주택 임대소득 과세 강화로 인해 상가·토지 등이 대체 투자처로 부각되고 있지만 부동산 전문가들은 섣부른 갈아타기를 지양해야 한다는 지적이다. 세금 부담 증가가 우려된다고 하더라도 대체 상품에 대한 지식을 충분히 쌓지 않은 상태에서 투자 포트폴리오를 급작스럽게 바꿀 경우 자칫 큰 손실을 낳을 수 있기 때문이다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "주택 투자와 비주택 투자는 입지분석에서부터 큰 차이를 보이기 때문에 완전히 다른 영역이라고 보면 된다"며 "특히 주택에서 비주택으로 옮겨갈 경우 투자금액이 대폭 늘어나는 경우가 많아 신중한 판단이 요구된다"고 말했다. 전문가들은 투자 전환에 앞서 대안 상품들의 특성을 꼼꼼히 살펴보고 자신의 예산과 투자목표 등을 종합적으로 고려해야 한다고 조언한다. 최근 수익형 부동산으로 각광받고 있는 상가·중소형빌딩·토지 등 비주택에 투자할 때 유의해야 할 부분을 살펴본다.

◇상가, 고분양가 주의보=최근 들어 서울지역에서 위례신도시와 마곡·문정지구 등 신도시 및 택지지구 개발이 잇따르면서 상가 신규분양도 봇물을 이루고 있다. 한꺼번에 공급이 늘다 보니 저마다 임대수익보장이나 중도금 무이자 등의 혜택을 내세워 마케팅을 강화하는 추세다. 투자자 입장에서는 이 같은 혜택만 보고 투자 대상을 선택하는 것은 위험하다.

특히 신규 택지지구 내의 상가 분양가격이 고공행진 양상을 보이고 있는 만큼 입지와 가격을 냉정히 따져봐야 한다는 지적이다. 현재 상가분양이 한창인 서울 마곡지구 내 A상가의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 3,800만원선에 달하고 같은 건물 내에서도 위치가 뛰어난 곳은 4,600만원에 이른다. 서울 지하철 5호선 발산역 인근에서 공급중인 상가의 3.3㎡당 분양가 역시 3,800만~4,500만원으로 높게 형성돼 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "아파트 분양의 경우 '착한 가격'이 트렌드로 정착되는 모습이지만 상가는 고분양가 정책이 그대로 유지되고 있어 가격이 너무 비싼 경우가 많다"며 "투자비 대비 수익률을 꼼꼼히 분석한 뒤 분양을 받아야 한다"고 조언했다.

무리하게 대출을 받기 보다는 가용할 수 있는 자금 규모를 바탕으로 투자할 상가의 종류를 구분해 접근할 필요가 있다. 5억원 이상 투자할 수 있는 경우에는 택지지구 내 점포겸용 단독택지에 투자하는 것이 좋다는 설명이다. 약 300㎡ 내의 택지를 분양받아 3층짜리 상가주택을 지을 경우 5억원 안팎의 땅값에 공사비는 3억~4억원 정도 든다.

반대로 5억원 미만의 자금을 동원할 수 있다면 아파트 단지 내 상가가 가장 적합하다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공아파트 상가는 1억~2억원 중반대면 구입이 가능하고 기반시설이 잘 갖춰져 있다는 점에서 매력적이다. 다만 입찰을 진행하게 될 경우 위치가 좋은 점포의 경우 경쟁률이 칫솟으면서 낙찰가격이 2억~3억원 가량 높아지는 경우가 많아 주의해야 한다. 적정 수익률을 내기 위해서는 공급예정가격 보다 2~3배 비싼 가격에 낙찰받는 것을 피해야 한다.

◇중소형 빌딩, 입지·상권확장·토지가치 3요소 필수=중소형 빌딩은 자본수익과 임대수익을 동시에 거둘 수 있는 보증수표라고 생각하는 것이 일반적이지만 단순히 돈만 있으면 투자에 성공할 수 있다는 생각을 버려야 한다.

우선 빌딩 역시 입지분석이 투자 때 최우선 고려사항이다. 건물의 위치가 매입 적정가격을 가늠하는 기준이 될 뿐만 아니라 향후 가치 상승의 바로미터가 되기 때문이다. 서울시내에서는 강남역과 교대역 등 업무시설이 밀집해 있고 교통이 편리한 곳이 선호되지만 최근에는 마포나 홍대입구 등 강북지역의 주요 상권 내 빌딩의 인기도 높아지는 추세다.

빌딩 입지와 함께 고려해야 할 부분은 상권의 확장 가능성을 따지는 것이다. 빌딩의 위치가 현재 가치를 반영한다면 상권 확장 가능성은 미래 가치를 극대화시키는 요소다. 황종선 알코리아에셋 대표는 "상권 확장지역을 전망할 수 있으면 아직 저평가된 저렴한 매물을 매입해 큰 시세차익을 거둘 수 있다"며 "이미 상권이 공고히 자리잡고 있어 매입가가 비싼 빌딩을 사는 것보다 잠재가치가 높은 저렴한 매물을 찾는 것이 수익률 면에서 더 좋을 수 있다"고 말했다.



특히 빌딩을 매입할 경우 토지의 가치를 파악하는 일에 각별히 신경을 써야 한다. 중소형 빌딩은 토지가 매매가격에서 높은 비중을 차지하기 때문에 건물 외관보다는 점유 토지의 가치에 더 관심을 가져야 한다. 토지 모양과 용도, 도로폭 등을 꼼꼼히 파악해서 향후 재건축이나 리모델링 때 발생할 수 있는 가치 상승분을 고려하는 것이 중요하다.

◇토지, 장기투자 전제로 단기차익 유혹 경계해야=전문가들은 '장기 투자'라는 기본 원칙을 전제할 경우 토지 투자가 매우 안정적인 부동산 상품이라고 조언한다. 글로벌 금융위기 이후 집값이 하락하고 각종 수익형부동산의 수익률이 등락을 반복해 왔지만 토지 공시지가는 2010년부터 꾸준한 상승세를 이어오고 있기 때문이다.

실제로 국토교통부에 따르면 올해 표준지 공시지가는 평균 3.64% 올라 지난 2008년 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다. 지난해에도 2.7% 오르는 등 2009년 하락세를 기록한 이후 완만한 상승세가 지속되는 상황이다. 국토부 관계자는 "세종시와 지방 혁신도시를 비롯해 경북도청 이전지인 경북 예천, 해양관광단지가 개발 중인 경남 거제 등에서 토지 수요가 크게 늘었다"고 말했다.

다만 토지투자의 경우 수도권보다는 아직 개발이 진행되지 않았거나 개발 초기 단계에 있는 지방에서 많이 이뤄지는 탓에 기획부동산 업체에 사기를 당할 가능성도 있다는 점을 유념해야 한다. 업계의 한 관계자는 "농지·임야나 개발이 어려운 자연환경 보전지역 등의 땅이 곧 개발될 것처럼 속여 단기간에 수십 배의 이익이 생길 것으로 유혹하는 경우가 있다"며 "정부의 개발정책이 발표되더라도 실제 개발에 이르기까지는 오랜 시간이 걸리는데다가 각종 규제로 인해 거래 자체를 못할 수도 있기 때문에 주의할 필요가 있다"고 말했다.

따라서 투자에 앞서 해당 토지에 대한 정부 정책을 다각도로 확인하고 실제 현장을 돌아보며 개발 가능성과 향후 가치 상승 여부를 확인할 필요가 있다. 또 지목을 확인한 뒤 공시지가를 최근 연도별로 확인하고 가치상승 추이를 지켜봐야 한다는 지적이다.

발품 팔고 입지 적정 매입가 분석을 ■ 비주택투자 이것만 알고 가자 우량 임차인 유치 서비스 등 매입이후 운영전략도 세워야 아파트 등 주택 투자와 상가·토지 등 비주택 투자는 입지 조건 및 시세 파악이 기본이라는 점에서는 공통적이다. 다만 비주택의 경우 아파트와 달리 단지 개념이 아닌 탓에 개별 입지를 보다 세밀하게 분석해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 또 아파트에 비해 환매가 쉽지 않은 만큼 적정 매입가 산정에 신중을 기해야 한다. 단순 매입에서 끝나는 것이 아니라 매입 이후 관리와 개발 호재에 따라 자산가치가 크게 달라질 수 있는 것도 비주택 투자의 특징이다. 비주택 투자 때는 발품을 많이 팔아야 한다. 직접 현장을 둘러보고 실제 유동인구와 배후수요를 눈으로 확인해야 한다. 상가의 경우 단순히 위치도와 설계도를 봤을 때 드러나지 않는 단점이 눈에 띄는 일도 발생하기 때문이다. 예컨대 도면상으로는 아파트 단지와 인접해 있는 것으로 보이지만 실제 현장은 담벼락 등에 막혀 직접 오갈 수 없는 경우도 있다. 또 주택에 비해 임대수익률을 더욱 냉정하게 따져볼 필요가 있다. 자신이 목표한 수익률과 실제 수익률 간에 차이가 있다면 투자와 관련된 사항을 꼼꼼히 점검해야 한다. 업계의 한 관계자는 "아무리 좋은 상가나 빌딩이라도 현실적으로 임대수익률이 7% 이상 나오기 힘들다"며 "5~6%를 적정수익률로 생각할 경우 1%포인트 이상 수익률이 차이가 나면 재검토해봐야 한다"고 조언했다. 미래 가치에 영향을 미치는 개발 호재 등에 대해서는 최대한 보수적으로 접근해야 한다. 특히 지하철역 개통이나 기업 입주 등 불확실한 개발 계획에 너무 민감하게 반응했다가는 무리한 투자로 낭패를 볼 수 있다. 현실화되지 않은 호재로 분양가나 매매가격이 비상식적으로 높은 경우가 있는데 이런 상품들은 되도록이면 피하는 것이 좋다. 업계 관계자는 "판교·광교신도시의 경우 알파돔시티 개발과 경기도청 이전 등의 개발 호재를 내세워 비싼 가격에 상가를 분양했지만 실제 개발이 더디거나 무산되면서 임대가 잘 안돼 손실을 본 경우가 많다"며 "지역이나 상권만 보고 거시적으로 접근하기 보다는 개별 입지와 입점 업종 등 미시적인 접근이 필요하다"고 말했다. 상가나 빌딩 등은 매입 후 관리가 더 중요하다는 점도 유념해야 한다. 아파트의 경우 매입 후 중개업소를 통해 임대인을 구하면 더 이상 신경쓸 일이 없지만 상가나 중소형 빌딩은 사들인 후 운영전략을 철저히 세워야만 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 정호진 빌딩경영플래너 대표는 "빌딩을 매입했다면 투자는 그때부터가 시작이라고 해도 과언이 아니다"라며 "우량 임차인의 유치, 빌딩 사용자에 대한 서비스 관리 등 종합적인 경영관리를 해야 한다"고 강조했다.