[부동산 Q&A] 2주택자 아파트 한채 팔고…
2주택자 아파트 한채 팔고 새 주택 구입하려는데…양도세 특례기간 택해 매도부터
김종필 세무사
Q. 현재 서울에 A아파트와 B아파트를 3년 이상 소유하고 있는 2주택자입니다. 차익이 적은 B아파트(차익 1억5,000만원ㆍ4년 보유)를 먼저 매도하려고 합니다. B아파트를 내년에 매도하면 중과세를 적용받지 않는다고 하는데 양도세가 얼마나 줄어드는지 궁금합니다. 만약 내년에 새로운 주택(C)을 구입한 이후에 B아파트를 매도하면 양도세가 얼마나 증가하나요.
A. B아파트를 올해 매도하면 양도세율 50%를 적용 받아 약 7,302만원의 양도세(주민세 포함)를 내야 하지만 내년에 매도하면 일반 세율(9~35%)이 적용돼 절반 가까이 줄어들게 됩니다.
이는 내년부터 바뀌는 2주택자 양도세 완화 규정 때문인데 B아파트를 특례기간(2009.1.1~2010.12.31) 중에 매도하면 일반 세율이, 이 기간이 지난 후 2011년 이후에 팔게되면 다시 50%를 내야 합니다. 다만, 특례기간 중에 매도할 땐 2주택 50%중과 대상에 대한 세율만 완화될 뿐 장기보유특별공제는 적용 받을 수 없다는 것입니다.
특례기간에 새로운 주택(C)을 구입할 예정이라면 취득과 매도순서에 주의해야 합니다., 새로운 주택을 먼저 구입한 후 B아파트를 특례기간 중에 매도하면 3주택자에 해당하는 양도세율을 적용 받기 때문입니다. 세법개정에 따라 45%의 양도세율을 적용 받아 약 6,571만원의 양도세를 부담해야 합니다. 하지만 소유주택 중 1채를 먼저 매도하고 나중에 취득할 경우 B아파트는 2주택자의 일반세율을 적용 받습니다.
B아파트를 매도한 후 A아파트와 C아파트의 양도세는 매도순서에 따라 달라집니다. 먼저 A아파트를 매도한 후 C주택을 매도하는 경우 A아파트는 새로운 주택(C)의 취득일로부터 2년 이내에 1세대 1주택자의 비과세요건(3년 보유ㆍ2년 거주)을 갖추어 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 나중에 매도하는 C주택도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
반대로 C아파트부터 매도하게 되면 C아파트는 2주택에 해당하지만 특례기간 중 취득하였으므로 언제 매도하더라도 일반세율(1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 6~35%)을 적용 받습니다. 마지막으로 매도하는 A아파트는 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
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