정부는 그 동안 신도시 개발이라는 대규모 주택 공급정책을 통해 집값 안정을 도모했다. 지난 90년대 초 분당, 일산, 평촌 등 5개 신도시를 개발한 게 대표적인 사례. 또 정부는 오는 2006년을 전후로 판교, 김포, 파주 등 4개 신도시를 개발해 대규모 아파트를 공급하며 주택보급률을 100%로 끌어올린다는 계획이다.
하지만 그 동안 정부가 추진한 신도시 정책은 그야말로 땜질식 임시방편의 성격을 벗어나지 못해 전세대란, 집값 급등 및 급락이라는 부작용만 초래했다.
주택부족 현상이 임계점에 다다르며 집값이 급등할 때 신도시를 개발하는 사후약방문 성격을 탈피하지 못했던 것이다. 서울의 주택보급률은 기존 5개 신도시 개발전인 지난 90년 57.9%에 불과했고 수도권도 63.3%에 그친 게 이를 말해준다.
◇몰아치기식 개발에 특성도 없었던 신도시 정책 = 개발 및 입주시기가 비슷한 이른바 `몰아치기`식 신도시 개발에 따른 대규모 이주민 발생으로 전세값이 급등하고 신도시 입주 후 집값이 급락하는 후유증이 반복됐다.
서울의 경우 주택가격이 신도시 개발 이전인 90년에 24.2% 급등했으나 입주가 시작된 후인 92년에는 5.4% 급락하고 93년에도 3.2% 하락했던 것이다.
이와 함께 사회기반시설이 제대로 갖춰지지 않고 지역별로 특화 된 신도시 건설에 실패한 것도 문제점으로 지적되고 있다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “기존 신도시가 집값 폭등에 밀려 단기간에 개발되면서 사회기반시설 부족과 원자재가 급등, 배드타운 전락, 주변 지역 난개발 등으로 몸살을 앓았다”고 지적했다.
◇특화 된 신도시로 주택수요 충족시켜야 = 이에 따라 앞으로 추가로 건설할 신도시는 체계적이고 지속적인 개발 프로그램에 따라 개발돼야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 또 지역별로 특화 시켜 다양한 주택수요를 충족시켜야 할 것이다.
건교부는 앞으로 10년 동안 주택 150만 가구를 공급하면서 판교, 김포, 파주 이외에 3~4곳의 신도시를 추가로 건설하겠다고 밝혔다.
우선 몰아치기식 건설을 벗어나 주택 수급동향을 면밀하게 관찰하며 순차적이고 지속적으로 개발해야 한다. 이래야 주택가격의 급등락을 막고 투기적 수요를 잠재울 수 있을 뿐만 아니라 집값의 안정을 도모할 수 있다.
또 지역별 특성에 맞게 건설하고 당초 계획대로 일관성 있게 개발해야 한다. 분당의 백궁역 주변이 토지매각 부진을 이유로 기존 계획을 무시하고 주상복합 건물의 건설을 허용하면서 인구집적도 높아져 사회기발시설 부족으로 몸살을 앓고 있는 점을 타산지석으로 삼아야 한다. 김포, 파주 신도시가 환경친화적인 개발 이외에 별다른 특징이 없다는 것도 문제점으로 지적되고 있다.
김현아 부연구위원은 “앞으로 신도시 건설은 단순한 물량위주의 개발을 벗어나 사회기반을 충분히 갖추고 교육 및 문화시설 등을 완비해 지속적이고 체계적으로 개발해 삶의 질을 높이는 방향으로 정책목표를 세워야 한다”고 강조했다.
◇자족형 도시 건설로 경제성 높여야 = 또 사회기반을 시설을 충분히 갖추고 자족형 도시 건설로 경제성을 높여야 한다. 교통난과 학교 등 사회편의 시설 부족에 따른 비용은 입주민 뿐만 아니라 사회적으로 큰 부담을 줄 수 있기 때문이다. 건교부가 파주 신도시 건설계획을 발표하면서 교통대책을 제시했지만 기존 교통계획을 보완하는 수준에 그쳐 교통난이 우려된다는 전문가들의 조언을 주목해야 한다. 기존 신도시가 자족기능을 상실하면서 배드타운으로 전락한 것을 반복해서는 안된다.
이와 관련, 정창수 건교부 주택국장은 “앞으로 10년 동안 추가로 건설되는 신도시는 주택 수급 동향을 면밀히 관찰하면서 순차적으로 사회기반시설을 제대로 갖춘 자족형 미래도시로 건설할 계획”이라고 밝혔다.
이밖에 신도시 주변의 난개발을 막는 장치도 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 분당 신도시의 기반시설을 무임승차한 용인 지역의 난개발이 대표적인 사례. 이에 따라 사회기반시설을 제대로 갖춘 신도시를 개발하고 주변 지역에 아파트를 건설할 경우 기반시설 이용 부담금을 부과해야 할 것이다.
<이정배기자 ljbs@sed.co.kr>
