서울지역 아파트 가격 "교육 여건이 좌우"

‘교육여건은 부동산 강남불패 신화를 떠받치는 힘.’ 서울 강남 지역의 좋은 교육환경이 다른 지역보다 높은 가격 상승세의 원인이라는 세간의 인식이 연구 결과를 통해 입증됐다. 금융정보 제공업체인 와이즈에프앤의 이철순 대표는 주택금융공사의 주택금융월보 11월호에 기고한 ‘아파트 특성 요인이 아파트가격에 미치는 영향’이라는 연구논문에서 “8학군의 교육여건이 아파트 가격에 미치는 영향이 크다”며 “서울 일부 지역의 아파트 가격 차별화가 단순히 투기적 요인에 의한 것만은 아니다”고 주장했다. 이번 조사는 아파트의 전용면적과 연령 등 개별특성과 세대규모 및 재건축 여부 등의 단지 특성, 교통과 문화 및 교육여건 등의 입지특성을 독립변수로 해 지역별 아파트 가격을 분석한 것으로 교육여건은 서울대 입학생 비율과 입시 및 보충학습학원 수를 사용해 측정했다. 조사 결과 교육 여건지표가 가장 높은 서울 강남구ㆍ서초구 등의 가격 급등이 가장 두드러진 것으로 드러났다. 반면 교육여건이 서울 행정구 중 최하위권에 머물렀던 관악구와 구로구 등은 아파트 가격의 양극화가 진행된 2002년 12월~2005년 8월 중 아파트 가격 상승률이 서울 평균에 훨씬 못 미치는 것으로 나타났다. 서울 성북구와 노원구ㆍ강북구 등지의 아파트 가격이 떨어진 것은 교육여건 때문인 것으로 분석됐다. 교육을 제외한 입지특성이 높은 것으로 평가된 서울 종로구와 중구의 아파트 가격 상승률이 서울에서 하위권에 머물러 교육여건이 아파트 가격을 결정짓는 핵심 변수인 것으로 나타났다. 결국 강남권의 교육 등 입지여건을 고려할 때 이 지역 아파트에 대한 수요는 당분간 지속될 것으로 예상되는 만큼 강남 지역에 대한 공급억제 정책은 가격상승의 부작용만 키울 것으로 예측됐다. 지역별 인구 비중도 결국 교육이 아파트 가격에 결정적 영향을 미친다는 결과를 증명해주고 있다. 서울 전체로는 30~34세 인구 비중이 가장 높지만 서울 강남구와 서초구ㆍ송파구ㆍ양천구 등 버블 4개구는 10대와 40~49세의 연령층이 오히려 많아지는 현상이 나타났다. 이에 대해 이 대표는 “40대 연령층은 상대적으로 고소득층이고 교육에 대한 수요가 높아지는 세대”라며 “교육요인 등으로 인해 해당 세대가 강남으로 유입됐다는 반증”이라고 설명했다. 이 대표는 정책대안으로 서울 강북의 주거환경을 강남 수준으로 끌어올리는 한편 일부 지역에 편중된 교육의 질을 개선해야 한다고 주장했다. 교육의 질을 개선시키기 위해서는 궁극적으로 공교육이 제 역할을 할 수 있도록 공교육 정상화에 나서야 하며 특목고 등을 신설해 편중된 교육 시스템에서 벗어나는 것이 중요하다고 지적됐다. 이밖에 정부 정책이 강남 이외 지역에 대한 교육투자에 중점을 둬야 한다는 점도 정책 대안으로 꼽혔다.