"특목고 보낼수 있다면…" 新맹모삼천지교

‘맹모삼천지교’ 맹자의 어머니가 맹자의 교육을 위해 주거지로 정한 곳은 묘지 근처와 시장 인근, 그리고 글방 인근 지역이다. 이를 요즘의 상황에 비유하면 마트나 상가 등이 밀집해 주거 환경이 우수한 지역과 학교 및 학원가들이 밀집한 지역의 아파트로 이사했다는 의미다. 현대판 ‘맹모삼천지교’를 ？는 학부모들이 늘어나고 있다. 오로지 자녀의 학교와 진학을 위해 전세나 매매를 통해 학군 우수 지역으로 이동하기 위한 것이다. 그러나 과거 8학군을 위한 이사가 아니라 특목고 진학율이 높은 중학교 배정을 받기 위한 새로운 학군 프리미엄을 노린 전략이다. 박정욱 부동산써브 연구원은 “굳이 맹모삼천지교를 연상하지 않더라고 자녀 교육에 관심이 많은 학부모들은 자녀가 초등학교 다닐 때에 이미 특목고 진학율이 높은 중학교 인근으로 이사를 준비한다”며 “대학 진학률이 높은 고등학교는 물론이고 보다 우수한 중학교를 찾아 이동하는 수요가 최근에도 꾸준하다”고 전했다. ◇특목고 진학율 높은 중학교는 어디=서울시 교육청이 최근 밝힌 자료에 따르면 노원과 양천ㆍ강남구 등 3개 구에 소재한 중학교 졸업생들이 외고와 과학고ㆍ국제고 등 서울 시내 10개 특목고 신입생의 3분의 1(36%)을 차지한 것으로 나타났다. 학교별로는 양천구의 신목중학교(52명)가 특목고에 가장 많이 진학한 것을 비롯해 양천구 월촌중(42명)ㆍ목일중(37명)ㆍ신서중(36명)ㆍ목동중(35명)이 1위에서 5위를 휩쓸었다. 또 강남 대청중은 34명, 서초 여의도중은 29명, 영등포 여의도중은 25명, 노원 불암중이 24명, 도봉 노곡중이 22명 등이다. 8학군으로 유명한 지역의 특목고 진학율이 높을 것으로 보이지만 결과는 사뭇 다르게 나온 것이다. 목동 인근의 공인중개사는 “자녀들의 서울 지역 대학교 진학을 목표로 하는 학부모들은 특목고 대신 특정 대학 진학률이 높은 고등학교 인근 아파트로 이사한다”며 “하지만 특목고 진학과 해외 유학 등을 목표로 하는 학부모의 경우 특목고 진학률이 높은 중학교 배정을 위해 자녀가 초등학생일 때 매매나 전세를 통해 이사하는 것이 일반적인 경향”이라고 전했다. ◇2~3억원으로 인근 지역 전세 물량 잡아볼까=인근 지역 아파트 전세를 통해 해당 학군에 진입하는 방법이 가장 무난한 방법이 될 것으로 보인다. 강남 대치동과 양천 목동 등의 지역은 대표적인 서울시내 버블 지역이지만 전세 가격은 매매가격의 40%선인 만큼 전세가격은 2~4억원이면 충분하다. 대치동의 롯데캐슬 아파트 109㎡형의 경우 전세가격이 3억7,000만원에 불과해 매매가격의 43%에 그치는 형편이다. 심지어 선경 3차 102㎡형은 2억9,500만원이면 전세물건을 구할 수 있다. 도봉구 창동의 경우 매매가격도 낮은 상황에서 전세가격 역시 1~2억원이면 가능하다. 북한산 아이파크 109㎡형은 2억원에 전세 물건을 잡을 수 있으며 현대2차 115㎡형은 전세 시세가 1억8,000만원 수준이다. 서초구 잠원동은 방 3개 딸린 전세시세가 3~4억원이다. 금호베스트빌 99㎡형은 3억8,000만원인 가운데 월드메르디앙 105㎡형의 경우 2억5,250만원에 입주할 수 있다. 또 잠원 현대훼밀리 아파트 115㎡형은 2억9,000만원에 시세가 형성된 상태다. 양천구의 경우 목동과 신정동 아파트 물량이 많다. 투자 목적의 매매 수요가 아니면 대부분이 전세물건을 찾고 있는 만큼 전세 물건이 많다. 심지어 인근 지역에 아파트를 보유하고 있는 학부모가 자신의 집을 전세주고 웃돈을 붙여 목동 지역의 전세 물건을 찾고 있어 물건이 있어도 소진 속도가 빠르다. 가격대는 목동의 경우 2~3억원대이면 110㎡형의 전세 물건을 찾을 수 있으며 신정동의 경우 1억원대 후반에서 최고 2억8,000만원이면 물건을 잡을 수 있다. 신정동 경남아너스빌 105㎡형의 경우 2억5,500만원에 전세 물건이 나와 있는 가운데 신시가지 10단지는 2억3,000만원, 신시가지 8단지는 2억8,500만원 수준이다. 여의도의 전세 시세 역시 110㎡형이 2억 중반에서 3억원대 수준이다. ◇저가 매수 전략 노린 단지는=이들 지역의 공통점 중 하나는 매매가격 상승률이 서울시 전체 상승률을 크게 밑돌고 있다는 점이다. 지난 해 1월 이후 올해 4월 11일까지 서울 지역의 아파트 매매가격 상승률은 5.23%를 기록하고 있지만 학교와 학원 등이 밀집한 지역의 매매가격은 마이너스 흐름을 보이거나 2~3%의 상승률을 기록하고 있기 때문이다. 함영진 부동산써브 실장은 “학교와 학군 등이 좋은 대치동과 목동 지역은 대출 규제 등으로 인해 매수세가 없어 매매 가격이 서울시 상승률을 밑돌고 있는 것”이라며 “목동 지역의 경우 최고 10%에 가까운 하락률을 보인 곳도 있어 저가 매수 전략을 통해 매수에 가담하는 전략도 필요하다”고 분석했다. 하락율이 가장 두드러진 아파트는 목동 신시가지 3단지 99㎡형으로 지난 해 연초 대비 12.93%의 하락률을 보이고 있다. 신시가지 2단지 115㎡형 역시 –7.70%이며 신시가지 4단지는 –7.92%의 변동률을 기록하고 있는 중이다. 신정동 신시가지 10단지 99㎡형도 2.86%떨어진 데 이어 13단지 99㎡형도 4.13% 하락했다. 다만 도봉구 창동 대우그린 105㎡형은 1년 3개월여만에 29.69%의 무서운 상승세를 보이고 있다.