동탄 시범단지 중소형 분양 받을까…말까
내일부터 청약접수‥원가연동제 시행되면 분양가 20~30% 하락평면ㆍ조경ㆍ입지등 양호 실입주 목적 접근해야
• 동탄 신도시 플러스 옵션도 제각각 "주의"
화성 동탄 신도시 시범단지가 7월1일부터 청약접수를 받기 시작하면서 청약자들이 고민에 빠졌다. 시범단지가 입지와 조경면에서 뛰어나지만 정부가 추진하고 있는 분양원가 연동제가 시행되면 25.7평 이하 아파트는 앞으로 분양될 아파트에 비해 분양가격이 하락할 가능성이 높기 때문이다.
시범단지 외에 올 하반기에 공급될 예정인 동탄 1단계 아파트는 모두 1만8,500여 가구다. 이중 7,500여 가구가 전용면적 25.7평 이하로 공급된다. 또 내년 상반기 중 공급될 2단계 아파트는 1만8,000여 가구가 분양될 예정인데, 이중 6,800여 가구가 25.7평 이하로 공급된다. 원가 연동제가 실시될 경우 전용면적 25.7평 이하 아파트는 사실상 분양가 규제를 받게 되는 셈이다.
◇원가 연동제 시행되면 분양가는 낮아질 듯=
정부 계획대로 하반기부터 원가 연동제가 시행되면 분양가는 낮아질 것으로 보인다. 열린우리당의 주요 당직자가 30% 정도 하락할 것으로 예상한데 이어 강동석 건설교통부장관도 20% 정도 떨어질 것으로 내다보고 있다. 이 같은 하락 폭이 현실화되면 분양가는 상당히 떨어지게 된다. 실제 이번에 분양하는 30평형대 아파트가 평당 700만원 선인데 30%가 인하될 경우 평당 490만원, 20%가 인하될 경우 560만원 선에 분양을 받을 수 있게 된다.
원가 연동제란 토지비+표준 건축비를 기준으로 분양가를 결정하는 제도다. 표준 건축비는 2002년 12월 현재 16층 이상 아파트의 경우 222만~249만원 선이다. 표준 건축비는 분양 면적을 기준으로 하기 때문에 주차장, 기타 공용면적 등에 들어가는 비용도 포함된다. 33평을 기준으로 하면 최고 8,217만원이 표준 건축비인 셈이다.
그러나 이 표준 건축비는 실제 건축비와 거리가 있다는 게 건설업계의 주장이다. 지난 98년 분양가 자율화 이후 표준 건축비는 주공에서 공급하는 임대아파트의 임대료 산정을 위해 책정돼 왔다. 따라서 실제 인건비, 자재비 상승 분을 반영하기 보다는 물가안정을 위해 보수적으로 책정됐다는 것.
현재 건교부가 표준 건축비 현실화 작업을 하고 있어 ‘현실화된 표준 건축비’수준에 따라 분양가 인하 폭이 결정될 전망이다. 만일 표준 건축비가 예상보다 높게 책정될 경우 분양가 인하 폭은 기대 보다 낮아질 수 있다. 일각에서 제기 되고 있는 분양가 30% 인하 전망은 기존의 표준 건축비를 기준으로 제시된 것이기 때문에 실현되기는 다소 어려울 것으로 보인다. 그러나 분양가 인하를 위해 원가 연동제를 도입하는 만큼 상당 폭 분양가 하락은 불가피하다는 게 일반적인 시각이다.
◇투자보단 실 입주목적으로 청약해야=
원가 연동제가 도입돼 분양가가 낮아진다 하더라도 평면, 조경과 입지면에서 시범단지가 향후 분양되는 아파트보다 낫다는 게 건설업체들의 주장이다.
원가 연동제가 도입될 경우 업체들은 건축비를 줄이기 위해 서비스 면적을 현재보다 줄일 수 있다. 현재 서비스 면적은 분양 면적에서 제외되고 있다. 자재 역시 차이가 날수 있다. 저가 자재를 사용하면 건축비를 줄일 수 있기 때문이다. 또한 입지면에서 시범단지는 중앙공원 및 상업시설 인근에 위치해 있어 1~2단계 아파트보다 우위에 있다.
특히 시범단지는 건설사가 직접 토지공사로부터 토지를 분양 받아 아파트를 공급하기 때문에 시공사의 이윤만 보장되면 된다. 그러나 1~2단계 아파트는 대부분 시행사와 시공사가 분리돼 있어 각각 이윤을 남기려면 그만큼 건축비를 줄여야 한다는 점에서 아파트의 질이 떨어질 가능성이 높다.
그러나 원가 연동제 시행 호옌棘怜？하락이 불가피한 만큼 시범단지의 투자 가치는 장담할 수 없다. 유니에셋 김광석 팀장은 “향후 동탄 신도시 내 아파트 분양가가 낮아질 가능성이 있으므로 철저하게 실 입주 목적으로 청약해야 한다”고 조언했다.
이혜진기자 hasim@sed.co.kr
입력시간 : 2004-06-29 15:58
