[2006 부동산시장 올가이드] 보유? 매도? 증여? "세금부터 따져라"

8ㆍ31부동산종합대책의 핵심은 세금제도의 변화다. 취득ㆍ등록세는 전면 실거래가 과세로 전환됐고, 종합부동산세 부과대상은 넓어졌으며, 양도소득세는 무거워졌다. 사고 팔고 가지고 있는 부담이 모두 커진 셈이다. 이에 따라 새해 절세전략도 변동이 불가피해졌다. 현재 자신이 소유한 부동산을 계속 보유할 것인지, 매도할 것인지, 자녀에게 증여할 것인지를 판단하고 유예조항을 최대한 활용해야 한다. ◇취득세, 실거래가로 과세 시작=지난 해까지는 주택거래신고지역이 아니면 기준시가(실거래가의 80%)로 취득ㆍ등록세가 부과됐지만 올해부터는 부동산 실거래가 신고의무제가 도입돼 지역에 상관없이 실거래가로 과세된다. 대신 개인간의 거래일 경우 세율이 3.5%에서 법 개정 후에는 2.5%로 1%포인트 인하된다. 취득ㆍ등록세 낼 때 함께 부과되는 농어촌특별세ㆍ교육세를 감안하면 작년 대비 1.1~1.15%포인트 낮아지는 셈이다. 이 경우 강남ㆍ송파ㆍ서초구 등의 주택거래신고지역은 오히려 덕을 본다. 이 곳은 이미 취득ㆍ등록세를 실거래가로 납부해왔기 때문에 올해 세율이 낮아지면 세 부담이 그만큼 줄어들기 때문이다. 반면 주택거래신고지역이 아닌 곳은 기준시가보다 높은 실거래가로 과세돼 세율이 내려도 세 부담은 오히려 커질 수 있다. 내년부터 실거래가 과세 기반이 확보되면 취득ㆍ등록세를 절세할 수 있는 방법은 사실상 없다. 다만 새로 집을 살 사람은 취득ㆍ등록세법 인하를 담은 지방세법 개정안이 통과된 후 집을 사는 것이 유리하다. ◇종합부동산세 부담, 실익 없는 주택 팔아야=다 주택자가 가장 압박을 느끼는 부분이다. 보유세 중에서도 종합부동산세는 주택의 경우 과세대상이 지난해 기준시가(공시가격) 9억원 초과에서 올해는 6억원 초과로 확대됐고, 인별 과세에서 세대별 합산과세로 강화됐다. 서울지역의 웬만한 40평형 이상 중대형과 서울 강남권의 30평형대 이상 보유자는 집이 단 한 채만 있어도 대부분 종부세 대상에 포함되는 것이다. 또 과표 적용률도 지난해 기준시가(공시가격)의 50%에서 올해는 70%로 상향 조정됐고, 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 높아져 세금 부담이 급격하게 늘어난다. 이에 따라 앞으로 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 사려면 기존 재산세와 더불어 종부세를 분담할 수 있는 지 반드시 따져봐야 한다. 또 등기시점을 종부세 과세 대상 판정기준일인 6월 1일 이후로 하면 그 해 종부세를 절세할 수 있는 것도 기억해야 한다. 반대로 집을 파는 사람은 6월 1일 이전에 처분해야 종부세를 내지 않는다. 이미 다주택자라면 집값이 오르지 않는 수도권 외곽이나 비인기 지역의 주택은 처분하는 게 좋다. 시세차익 없이 보유세 부담만 커지기 때문. 팔기 아까운 집이라면 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 방법이다. 강남 일대에서 전세 보증금이나 은행대출을 떠안는 조건으로 증여하는 부담부증여가 늘고 있는 것도 이 때문이다. 한편 주거용 오피스텔은 종부세 과세 대상을 가릴 때 주택으로 간주된다는 점을 유의해야 한다. ◇양도세, 차익 적은 주택부터 팔아야=1가구2주택 보유자는 집을 팔 때 장기보유특별공제를 받지 못하는 것은 물론 양도세를 물 때 투기지역 여부에 관계없이 모두 실거래가로 내야 한다. 또한 오는 2007년부터는 양도세율도 50%로 중과된다. 이에 따라 보유 주택의 발전가능성을 잘 판단해 양도세 중과 유예 기간인 올해 안에 주택을 팔아야 한다. 물론 개발 예정지나 인기지역의 주택까지 모두 팔 필요는 없다. 양도세를 내는 것보다 시세차익이 크다고 판단되면 보유하는 게 낫다. 기준시가가 수도권 1억원, 지방 3억원 이하인 주택은 양도세 과세 대상에는 포함되지만 오는 2007년 시행될 양도세 중과 대상에서는 빠진다. 집을 팔 때는 비과세 요건을 갖춘 양도차익이 적은 주택을 먼저 파는 것이 세금을 줄이는 방법이다. 기존주택이 한 채라면 양도세 비과세 요건(서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시는 3년 보유 2년 거주 등)을 갖춘 뒤 매도하는 게 좋다. 결혼이나 대체 주택 취득 등으로 인한 일시적 1가구 2주택은 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 1년 내 팔면 양도세가 과세되지 않는다.