정부가 재건축 아파트에 대해 개발부담금을 부과하고 안전진단을 강화하는 한편, 재건축 가능 연한을 연장하는 등 대대적인 제도개선 검토에 착수하면서 재건축 시장에 한파가 몰아치고 있다.
사업 초기 단계에 있는 재건축 단지는 매수 문의가 뚝 끊기고, 집값 하락을 걱정하는 집주인이나 최근 계약자들의 상담만 줄을 잇고 있다.
일부 단지는 매물이 늘고, 호가 하락도 시작됐다.
◇사업초기 단지 `휘청'= 건설교통부는 조만간 안전진단 직권 조사권을 발동해재건축 추진단지의 안전진단 과정을 면밀히 검토하기로 했다.
이에 따라 아직 안전진단을 통과하지 못한 서울 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정동 현대아파트 등 중고층 단지들이 직격탄을 맞게 됐다. 저층 단지 중에는 강동구 둔촌지구가 안전진단 통과 전이다.
이들 단지는 대부분 1970년대 말-1981년에 지어져 서울시 조례대로라면 20년 후면 재건축이 가능하지만 재건축 연한이 최고 40년까지로 강화될 경우 사업이 상당부분 장기화될 전망이다.
안전진단을 통과하고 재건축을 진행중인 단지도 불안하긴 마찬가지다. 개발부담금이 부과될 수 있어서다.
전문가들은 재건축에 개발부담금을 부과한다면 조합설립인가 단지부터 적용될가능성이 큰 것으로 보고 있다.
과거 토지공개념 당시 재개발이나 지역.직장 조합의 경우 조합이 토지를 취득하는 시점부터 입주때까지 발생한 개발이익에 대해 과세하도록 한 조항을 근거로 든다.
특히 현재 도시및주거환경정비법에 따라 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 조합원 지위를 사고 팔 수 없는 것도 적용하기 유리한 조건이다.
이 경우 안전진단을 통과했지만 조합설립인가를 받지 못한 강남구 개포 주공 2-4단지와 시영, 강동구 고덕 주공 2-4단지와 시영 등도 개발부담금을 피해갈 수 없게된다.
하지만 개발부담금 적용 시점을 언제로 할 것이냐는 논란의 소지가 있다. 재건축은 보통 기본계획 수립단계와 정비구역 지정, 조합 추진위원회 설립 등 조합설립인가 이전부터 가격이 단계적으로 상승하기 때문에 효과가 반감된다는 것이다.
무엇보다 재건축은 사유지가 대부분이어서 사유재산권 침해 문제가 큰 걸림돌이다.
이 때문에 현재 용적률 증가분의 25%인 임대주택 의무 건립 비율을 50% 정도로늘리는 방안도 유력한 대안으로 대두되고 있다.
◇매물 늘고 가격 하락 조짐= 정부 발표 이후 사업 초기 단계의 재건축 시장은찬바람 불고 있다.
대치동 은마아파트 인근 S공인 사장은 "매수 대기자들이 모두 자취를 감췄다"며"당장 호가가 내리진 않았지만 주말을 거치며 매물이 늘고, 가격도 떨어질 것"이라고 말했다.
대통령의 신년 기자회견으로 설 연휴 직전부터 약세로 돌아섰던 잠실 주공5단지는 이달 들어 하락세가 완연하다.
송파공인 최명섭 사장은 "평소 4-8개를 유지하던 매물량이 어제 밤부터 11개로늘었고, 앞으로 더 증가할 것"이라며 "매수자들이 모두 관망세로 돌아서 이번 주말에만 호가가 2천만-3천만원은 떨어질 것 같다"고 말했다.
압구정 현대도 매수세가 뚝 끊겼다. 공간공인 김희선 실장은 "안전진단을 강화하면 아무래도 사업이 늦어지지 않겠느냐"며 "매물이 급증한 건 아니지만 최근 단기급등했던 가격은 빠질 것"이라고 말했다.
일부 단지는 계약 해지 요구가 이어지고 있다. 고덕동의 한 중개업소 사장은 "며칠 전 500만원에 가계약만 걸어둔 사람이 어젯밤 계약을 해지할 수 없느냐고 문의해왔다"며 "올해 초 강남권에 집중적으로 거래된 재건축 단지의 해약 사태가 빚어질 수 있다"고 말했다.
개포동의 M공인 사장은 "그동안 비싼 값이 아니면 팔지 않겠다고 버티던 사람들도 매도 의사를 타진하는 등 매물이 급증할 조짐"이라고 말했다.
반면 사업이 거의 끝나 개발부담금 등을 적용받지 않은 재건축 단지는 반사이익을 볼 수 있다.
휴앤파트너스 박순신 사장은 "일반분양까지 마쳐 분양권 상태인 송파구 잠실,강남구 청담.도곡 등과 후분양 대상이지만 관리처분이 끝난 서초구 반포 등 저밀도지구 등은 규제에서 벗어나 투자자들이 몰릴 수 있다"고 말했다.
