Q: 전 자취방을 구하러 다니다가 보증금 4,000만원에 계약금 400만원으로 하는 임대차계약서를 작성했습니다. 그러나 가진 돈이 없어 30만원만 지급하고, 나머지 계약금 370만원은 3일 후에 지급하기로 했습니다. 그런데 다시 생각해 보니 잘못 계약한 것 같아 그 다음날 바로 계약을 하지 않겠다고 집주인에게 전했습니다. 지급한 돈 30만원은 포기한다고 했습니다. 그러나 그 집주인은 계약금이 400만원이니 나머지 370만원을 더 받아야만 포기가 가능하다고 하네요. 과연 그런가요?
A: 민법 565조에 따라 해약을 하기 위해서는 계약금 상당의 손해를 감수해야 하는데, 계약서상에는 계약금을 400만원으로 기재했음에도 불구하고 실제 지급한 돈은 30만원에 불과하기 때문에 문제가 될 수 있습니다. 이 문제는 계약금의 요물(要物)성과 관련해서 학설상 논란이 많습니다. 계약금 계약은 실제로 교부된 금액의 범위에서만 계약으로서의 효력이 있다는 요물계약성에 관한 논란인데, 이 이론을 어느 정도까지 관철하느냐에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 아직 법원의 판단도 분명치 않습니다.
그런데 최근(11월 21일) 선고된 서울고등법원 선고 2006나 34260호 판결에 따르면 학계에서 논의하는 요물계약성이라는 형식적인 기준보다는 약정한 계약금보다 적은 금액이 수수된 경위, 계약이 이행되지 않은 경위 등을 고려해서, 개별 사안들마다 당사자가 위약이나 해약의 기준으로 삼은 계약금액이 어떤 것이었느냐를 구체적으로 따져야 하는 것으로 사건을 해결하고 있습니다. 결국 계약금이 얼마인지 하는 문제 역시 구체적인 계약의 해석문제로 접근할 필요가 있다는 접근 방식인 것입니다.
이런 기준에 따를 때 사흘 후에 나머지 계약금을 지급하기로 했지만 계약 다음날 바로 계약포기의사를 밝혔다는 점, 자취방 계약이라는 특성상 30만원을 걸고 며칠 내로 정확한 의사결정을 하겠다는 취지로 판단될 수 있다는 점 등에서 해약을 위한 계약금 액수는 30만원이 타당하다고 생각합니다.
