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지난 2002년 11월1일부터 시행된 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)이 올해로 시행 만 5년째를 맞는다. 법 시행이 어느 정도 무르익으면서 경매시장에서도 상가를 낙찰 받을 경우 권리분석에서 상가임대차보호법은 주요한 고려 사안이 되고 있다. 하지만 아직까지도 일반 응찰자들에게 이 법이 생소한 게 사실. 우선 상가임대차보호법의 적용은 이 법 시행 이후에 발생된 사항에 대해서만 적용되고 있다. 다시 말해 2002년 11월 1일을 기준으로 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 법의 효과가 적용된다는 의미. 그러나 대항력의 규정이라든지 보증금의 회수규정, 보증금 중 일정액의 보호규정은 이 법 시행 당시의 존속 중인 임대차에도 적용된다. 내용을 자세히 살펴보면, 주택임대차보호법과 거의 흡사하지만 몇 가지 차이점이 있다. 우선 말소기준권리 보다 먼저 세무서에 사업자등록을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매(또는 국세징수법에 의한 공매) 시 임차건물의 환가 대금에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 또 상가임대차보호법의 최우선 변제는 낙찰 후 전체 배당 금액의 1/3범위 내에서 최우선 변제한다는 것이 전체 배당 금액 중 1/2 범위 내에서 변제해주는 주택임대차 보호법과의 차이점이다. 보호금액과 최우선변제금액에도 차이점(표 참고)이 있다. 여기서 중요한 것은 보증금 외의 차임이 있는 경우에는 차임액에 시중 은행 대출 금리 등을 감안해 대통령령이 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함한다는 것이다. (환산보증금액 = 차임×100) 상가 입찰 시 권리분석도 주의해야 할 점이다. 상가건물은 대항력 판단을 위해서 세무서에서 사업자 등록일자를 열람해야 한다. 하지만 아직 이와 관련한 법 개정이 미비해 세무서에서는 반드시 사업자 등록증을 제시해야 할 의무가 없다. 이럴 경우에는 입찰자가 발품을 팔아 권리분석을 하는 방법 밖엔 없다. 입찰 전 현장 답사 에 나가 상가 임차인의 사업개시일을 탐문하거나, 손님을 가장해 가게에 비치된 사업자등록증 상에 표기돼 있는 최초 날짜를 파악하는 방법이 있다. /글=박규진 지지교육원장
