정부와 열린우리당이 8.31부동산대책에 이은 후속대책 논의에 본격 착수함에 따라 부동산 시장도 적지 않은 변화가 예고되고 있다.
당초 2기 부동산 대책으로 거론됐던 분양가 전면 공개와 공영개발 확대, 후분양제 도입 외에 재건축 아파트의 개발부담금 부과가 유력한 방안으로 떠오르면서 이시장에 타격이 불가피할 전망이다.
또 28년간 이어져온 아파트 청약제도도 대폭 손질에 들어감에 따라 기존 청약통장 가입자들의 반발이 예상된다.
◇재건축 `패러다임' 바뀌나= 재건축 아파트는 조합원이 재건축으로 늘어나는평수에 대한 비용을 일반분양자의 분양가에 전가해 자신은 적은 비용으로 큰 평수에입주하는 게 최대 장점이었다.
하지만 앞으로 재건축의 늘어나는 용적률의 일정 비율을 가격으로 환산해 개발부담금으로 거둬가면 투자수단으로서의 매력은 거의 상실된다.
재건축 관련 부담금도 현재 늘어나는 용적률의 10-25% 만큼 임대주택을 짓도록하는 개발이익환수제와 도로.공원 등을 만드는 기반시설부담금까지 크게 세종류로늘어난다.
J&K 백준 사장은 "개발부담금이 시행되면 요율에 따라 차이는 있지만 종전의 재건축 투자에 대한 패러다임을 뒤엎는 결과를 가져올 것"이라고 말했다.
정부와 여당은 현재 개발이익의 100%를 부담금으로 환수하는 방안과 50% 환수,25% 환수, 혹은 10-40% 범위내에서 탄력적으로 환수하는 방안 등을 놓고 저울질을하고 있다. 개발이익이 많은 곳은 세금을 더 많이 부과하는 누진제도 거론된다.
법적 근거는 재건축만을 위한 특별법을 만들거나 기존 개발이익환수에 관한 법률을 개정해 적용하는 방안 등을 놓고 검토중이다.
개발부담금 도입을 제안한 박헌주 주택공사 주택도시연구원장은 "대규모 개발사업지와 재개발은 개발부담금이 부과될 수 있는 법적 근거가 마련돼 있는데 유독재건축만 이 대상에서 제외됐던 만큼 위헌소지도 없다고 본다"고 말했다.
이 제도가 시행되면 재건축 사업은 타격이 불가피할 전망이다. 조합원의 기대수익이 감소해 재건축을 반대하는 사람이 많을 것이기 때문이다.
바른재건축실천전국연합 김진수 회장은 "현재도 임대주택 의무건립과 용적률.건축법 제한 등으로 재건축이 힘든데 앞으로 개발부담금까지 부과되면 사업을 중단할수밖에 없다"고 말했다.
일부에서는 재건축 사업 위축에 따른 공급 부족에 대한 우려도 제기한다.
한 부동산 전문가는 "서울 강남권의 고급 아파트를 공급할 수 있는 유일한 창구가 재건축"이라며 "이번 조치로 재건축이 중단된다면 일정 기간 후 집값이 더 불안해질 수 있다"고 말했다.
한편 연초부터 불안하던 재건축 시장은 다시 관망세로 접어들었다. 강동구 고덕동 S공인 관계자는 "개발부담금 환수 방침이 알려진 뒤 전화한통 없이 조용하다"며"조금 있으면 매물도 나오고 가격도 떨어질 것"이라고 말했다.
◇청약제도도 대폭 손질= 정부와 여당은 공공택지의 전용면적 25.7평 이하 주택은 가구주의 연령, 부양가족 수, 소득, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 기준으로 점수를 매겨 무주택자에게 우선 공급하고 25.7평 초과 주택도 채권입찰제 외에가산점을 부여해 당첨자를 가리는 방안을 검토중이다.
또 공영개발지구 내 중소형 아파트는 부금.예금.저축을 통합해 가점제로 결정하고, 공공택지내 25.7평 이하 주택을 모두 무주택자에게 배정하는 안이 거론되고 있다.
이는 청약제도가 청약통장 가입후 2년이 지나면 똑같은 1순위자로 취급돼 운 좋은 사람이 집을 차지하는 `로또'나 다름없어 부작용이 크다는 판단에 따른 것이다.
여당은 청약제도 개편안을 주택공급에관한규칙 개정을 거쳐 이르면 올 하반기실시할 계획이다. 이 경우 8월에 채권입찰제로 분양하는 판교신도시의 전용 25.7평초과분부터 적용될 수 있다.
주택산업연구원 장성수 박사는 "채권 최고액을 써낸 사람이 다수일 경우 가산점제를 적용해 당첨자를 가리면 기준에 미달하는 유주택자나 통장 가입기간이 짧은 사람 등은 자연스레 배제될 것"이라고 말했다.
하지만 청약제도 번복에 따라 정책의 신뢰도는 땅에 떨어졌고, 기존 청약예.부금 1순위 가입자들의 반발이 클 전망이다. 누구나 수긍할 수 있는 합리적인 가산점부여 방법을 만드는 것도 당장 풀어야 할 숙제다.
서울 성북구 길음동에 사는 회사원 김모(33)씨는 "전용 25.7평 이하 청약예금을갖고 있는데 이번 조치로 통장이 무용지물이 될 위기에 처했다"며 "청약예금 가입자격을 확대해 1순위자를 늘려놓을 때는 언제고, 이제와서 당첨 기회를 박탈하겠다니 너무한 것 아니냐"고 말했다.
제도 시행 전까지 청약통장을 쓰려는 사람이 늘어나 당장 3월 분양하는 판교와같은 인기지역은 경쟁률이 크게 치솟는 부작용도 우려된다.
시간과공간 한광호 사장은 "청약제도 개선은 바람직하지만 시장 충격을 감안해장기적으로 적용해야 할 것"이라고 말했다.
◇다른 대책은= 재건축에 개발부담금 부과가 어려울 경우 임대주택건립 의무제도를 손질하는 방안도 유력한 대안으로 꼽힌다.
현행 임대주택 의무 건립은 정부나 지자체가 공사비를 주고 매입해 엄밀한 의미의 개발이익 환수는 아니었다는 게 전문가들의 판단이다.
이에 따라 재건축단지 용적률 상승에 따른 임대주택 의무 건립 비율을 늘리거나증가한 가구수의 일부를 무상으로 기부채납받는 형태로 개발이익을 환수하는 방안등이 대안으로 검토되고 있다.
