행정자치부가 아파트 재산세를 내년부터 면적에서 시가로 기준을 바꿔 부과키로 함에따라 아파트가격이 크게 오른 강남지역 등에서 세부담이 커지게 됐다. 지방자치단체가 부분적으로 반영비율을 조정할 수 있지만 행자부의 과표산정 방식은 국세청의 기준시가에 가감산제도를 도입하는 것이므로 왜곡된 재산세를 정상화한 측면이 있다.
실제로 행자부의 권고대로 내년에 지자체들이 재산세를 부과할 경우 전국의 공동주택 697만가구 가운데 26.3%인 183만 가구는 재산세 부담이 변하지 않거나 30%까지 줄어들고 부담이 배 이상 느는 아파트는 3.3%인 23만 가구에 지나지 않는다. 강남권에서는 최고 7배까지 재산세가 치솟지만 평균 2배정도 오를 것으로 추정된다. 행자부는 금번 세제 변경을 강남과 강북, 서울과 지방간의 보유세 부담에 대한 형평성을 고려한 것이라고 밝히고 있지만 엄밀하게 말하면 투기억제에 초점이 맞춰진 것이다.
부동산 투기를 잡기위해서는 양도소득세 등 거래세보다 보유세를 중과하는 것이 타당하다. 또한 아파트 소유가 거주를 위한 것이기는 하나 상품으로서의 가치 역시 큰 만큼 응당 시가를 과표로 삼을 수 있다. 전국의 공동주택 가운데 73.7%인 514만가구의 재산세가 늘어난다는 점에서 세수확보도 고려됐을 것이다.
하지만 이번 과표기준 변경에는 문제점도 없지 않다. 우선 똑 같은 주거용인데 단독주택 등은 제외됐다. 단독주택의 재산세도 5.9% 인상되나 시가 기준이 아니라 종전처럼 면적 기준이다. 이중의 잣대로 재산세를 매기는 셈이다.
또한 기준시가에 의한 보유세 부과는 이중과세라는 논란을 불러일으킬 수 있다. 우리나라의 대부분 주택은 건물 값보다 땅값이 큰 비중을 차지하고 있다. 토지분에 대해 따로 종합토지세를 무는데 그 땅값이 반영된 기준시가에 비례해 건물분 재산세를 내야 한다면 이중과세라는 것이다. 그 동안 건물분 재산세에 대해 면적 기준의 과세를 한 이유도 거기에 있다.
과표기준 변경은 재산세뿐 아니라 거래세인 취득세ㆍ등록세에도 적용된다. 다주택 보유자가 과중한 재산세 부과로 아파트를 팔려고 내놓는다면 다행이겠지만 종전의 예로 볼 때 부자거나 투기꾼인 다주택 보유자들이 아파트를 내놓을 것으로 보이진 않는다. 오히려 이들은 기회만 있으면 세금 이상으로 가격을 올리려고 할 것으로 봐야 한다.
반면 아파트를 살 사람에겐 인상된 재산세나 취득세ㆍ등록세가 부담이 돼 거래 자체를 위축시킬 수도 있다. 과세 중심의 부동산대책이 갖는 분명한 한계점이다.
결국 정부의 재산세 시가기준 과세는 투기방지에는 부분적으로 유효하겠지만 내재적인 한계로 인해 한시적인 적용이 불가피할 것으로 판단된다. 따라서 정부는 새 제도를 시행함에 있어서 선의의 피해를 최소화하는 정책적 보완을 가해야 할 것이다.
<김상용기자 kimi@sed.co.kr>
