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Q= 직장 은퇴 후 지방에 내려가 살기 위해 전원주택 부지를 매입하려고 합니다. 최근 한 공인중개업소에서 경매를 통해 땅을 사라는 권유를 받았습니다. 입지나 가격 등은 양호한데 법정지상권이 걸려 있어 입찰을 망설이고 있습니다. 법정지상권은 무엇이며 전원주택을 짓는데 문제는 없는지 궁금합니다. A= 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속해 있었으나, 경매로 인해 이들 토지와 건물이 각각 소유자가 달라지는 경우 건물 소유자에게 법률상 인정되는 지상권이 이른바 법정지상권 입니다. 우리나라의 부동산법제상 토지와 그 위의 건물은 별개의 부동산으로 취급됩니다. 그러므로 종종 토지와 건물 중 하나만이 경매에 부쳐지는 경우도 있습니다. 이러한 이유 때문에 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유로 되는 수가 많고, 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리가 필요한 것입니다. 이처럼 법정지상권이 성립하는 경우 토지 소유자는 건물 소유자를 위하여 지상권을 설정한 것으로 간주하고 있습니다(민법 제366조 참조). 이것은 토지 소유자와 건물 소유권자 간 이용권의 조절을 꾀한다는 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 강행법규입니다. 그러므로 지상에 건물이 있는데도 불구하고 토지만이 경매 대상이면, 법정지상권의 제한을 받는지 정확하게 따져봐야 합니다. 법정지상권은 당사자간의 계약에 의하지 않고 경매에 의하여 취득하는 방법이기 때문에 등기부등본에 등기되지 않는 것이 특징입니다. 물론 토지소유자는 건물을 점유하고 있는 자에 대하여 건물 철거를 요구할 수 없지만, 토지 사용료는 청구할 수 있습니다(대판 1991.11.26, 91다29194 참조) 법정지상권이 성립하는 토지에는 새로운 건물을 지을 수 없고, 신축 행위를 하려면 토지소유주가 건물에 대한 권리를 인수해야합니다. 이때 법정지상권이 해결되지 않으면 일정기간(5년~30년) 토지를 사용할 수 없습니다. 따라서 법정지상권자와 합의한 후 경매에 참여하는 것이 좋습니다.
