[부동산 투자 패러다임 바꾸자] 정책 알면 ‘내집마련’ 길 보인다

‘정부의 정책을 알면 ‘내집마련’의 기회를 잡을 수 있다.’ 정부가 최근 부동산투기 근절에 사활을 걸면서도 실수요자 중심의 서민을 위한 주택정책 개발에 골몰하고 있다. 정부는 ▦거래 투명화 ▦투기이익 환수 ▦중대형 아파트 공급 확대 ▦공공부문 역할 강화 등을 부동산 정책의 4대 원칙으로 정하고 이에 따른 세부정책을 부동산종합대책에 담아 이달 말 발표할 예정이다. 주택 수요 억제 정책 뿐만 아니라 공급확대 정책도 함께 마련하겠다는 뜻으로 해석된다. 당정은 판교 신도시의 중대형 평형 공급 확대, 공공택지의 공영개발, 강북지역의 미니 신도시 건설 등을 적극 검토하고 있다. 이에 따라 내집을 마련하려는 무주택 서민이나 넓은 집으로 옮겨가려는 대체수요자 등 실수요자들에겐 내집 장만의 기회가 보다 넓어질 것으로 보인다. 그러나 1가구 다주택자에 대한 양도세와 보유세 강화 등 강도 높은 세제정책이 부동산종합대책에 포함될 것으로 알려졌다. 이는 급등하는 집값을 잡고 부동산 투기를 잠재우기 위한 방안으로 불가피한 정책으로 평가되지만 부동산 시장의 위축을 가져 올 메가톤급 정책태풍이 될 가능성도 배제할 수 없다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “부동산 정책이 발표될 때마다 시장은 민감하게 반응한다”며 “청약 또는 투자전략을 짜기 전에 정책이 어떻게 바뀌고 바뀐 정책이 시장에 어떤 영향을 미치는지 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 충고한다. ◇공급확대가 청약ㆍ투자전략 바꾼다=하반기 분양시장의 최대변수는 오는 11월 판교신도시 일괄분양이다. 정부가 최근 판교신도시 중대형 아파트 택지 공급시기를 잠정보류, 부동산종합대책에 따라 판교 공급정책이 전반적으로 바뀔 확률이 높다. 당정은 서울 강남을 대체할 곳으로 개발이 추진되고 있는 판교신도시에 중대형 평형을 늘리되 판교 등 공공기관이 공급하는 택지에서는 주택공사나 지방자치단체가 임대 또는 분양주택을 짓도록 하는 공영개발 방식의 도입을 고려하고 있다. 부동산 시장에서 공공부문의 역할을 강화해야 한다고 주장하는 목소리가 힘을 얻고 있는데 따른 것이다. 공공택지 공영개발은 민간이 짓는 것보다 개발이익을 철저히 환수할 수 있는 장점이 있고 개발이익이 제대로만 환수되면 투기적인 가수요가 사라질 것으로 당정은 기대하고 있다. 공공택지 공영개발안이 확정되면 청약ㆍ투자전략의 재검토가 불가피하다. 공공택지 공영개발 주택은 분양받더라도 로또당첨과 같은 큰 수익을 올리기 어렵기 때문에 실수요자가 아니라면 청약ㆍ투자의 매력이 떨어진다. 판교 신도시에 과도한 청약관심이 몰려 인근 분당 등의 집값을 끌어올린 것도 판교 신도시에서 분양받을 경우 막대한 수익을 올릴 수 있다는 기대심리에서 비롯됐다는 것이 전문가들의 분석이다. 서울 강북의 미니신도시 개발방안도 청약ㆍ투자전략에 영향을 미친다. 당정은 도심권 주택공급 확대를 위해 강북지역을 공영방식으로 광역개발, 강남 주거수준의 교통ㆍ문화ㆍ교육ㆍ녹지 등의 인프라를 갖춘 사실상 미니 신도시를 만들기로 하고 이 같은 내용을 종합대책에 넣을 예정이다. 당정의 의도대로만 된다면 비록 시간이 좀 걸리겠지만 실수요자 입장에선 강북 주택을 마다하고 굳이 값 비싼 강남 주택을 서둘러 구입할 필요가 없게 된다. 특히 당정은 용적률ㆍ층고 제한을 일부 풀어주고 재개발ㆍ재건축 구역지정 때 적용되는 조합원(지역주민) 동의율도 현행 3분의 2에서 2분의 1로 낮추는 등 구역지정 요건을 완화해줌으로써 강북 미니 신도시 조성의 속도를 높일 방침이다. ◇하반기 시행되는 분양제도를 챙겨라=인터넷 청약 확대, 사이버 견본주택 의무설치, 동시분양제ㆍ플러스옵션제 폐지 등 하반기 시행되거나 바뀌는 굵직굵직한 분양관련 제도만 잘 살펴도 내집 마련에 큰 도움이 된다. 주민등록등본, 서약서 등의 구비서류를 제출하지 않고도 인터넷을 통해 청약할 수 있는 인터넷 청약제도가 이번 달부터 확대 도입됐다. 또 투기과열지구 내 택지지구 등 건설교통부 장관이 지정하는 곳에서는 사이버 견본주택이 의무적으로 설치된다. 서울과 인천지역에서 실시되는 것으로 분양시기가 비슷한 주택단지를 특정일에 묶어서 한꺼번에 분양하는 동시분양제가 종합대책 발표 이후 폐지되고 각 단지들이 시기를 따로 정해 분양하는 개별 수시분양제가 실시된다. 모두 청약 또는 분양절차를 간소화하거나 중복청약을 허용하는 것이지만 청약 경쟁률을 높일 수 있는 사항인 만큼 요모조모 잘 따져봐야 한다. 지난달 중순부터는 플러스옵션제가 폐지돼 TV 등 일부 가전제품과 책장 등 가구제품을 제외한 모든 품목의 가격이 분양가에 포함돼 분양되고 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.