많은 관심 속에 있던 도시 및 주거환경정비법 개정안 시행령이 지난 3월17일 입법 예고됐다. 시행령 입법 예고안 내용 중에서 기존 용적률보다 증가되는 용적률이 30% 미만의 재건축인 경우에는 임대 아파트를 건립하지 않아도 된다는 조항이 유독 관심을 끌고 있다.
한번쯤 생각해볼 것이 이 같은 조항이 강남권 재건축 집값을 잡을 수 있느냐다. 강남권 재건축단지 현황을 살펴보면 개발이익환수제가 집값을 안정시킨다고 단정짓기 어려운 게 현실이다.
강남권의 재건축단지의 경우 대규모 저층 아파트들은 일부지역을 제외하고 이미 과거에 사업승인을 취득한 후 일반분양을 한 곳이 대부분이다. 대치동ㆍ역삼동ㆍ잠실동ㆍ서초동 등의 중층 아파트의 경우에는 법에 의해 임대 아파트 건립을 피해나갈 수도 있는 게 현실이다.
강남권 재건축단지 집값을 개발이익환수제도로 잡는다는 것은 크게 효과가 없을 것으로 보인다. 시뮬레이션 분석 결과 강남권 재건축 아파트의 집값을 잡는 실질적 요소는 소형평형 의무 비율과 용적률 규제 및 도시기본계획에 의한 밀도 제한(건립 세대 수 제한)일 것이며 개발이익환수에 의한 재건축 임대 아파트제도는 그 다음에 해당하는 순위가 될 것이다. 반면 강북권 및 수도권 재건축단지에는 개발이익환수제가 큰 영향을 미친다.
이들 단지는 리모델링으로 전환하거나 현행 개발이익환수법에 따라 임대주택을 짓는 방향 중 한 가지를 택해 사업을 진행할 수밖에 없다. 리모델링으로 전환하는 것도 비용이 적잖아 쉽지 않다. 임대주택 수용시 추가부담금이 급상승, 조합원들이 손쉽게 동의를 해줄지도 미지수다. 결국 강북 등에 위치한 중층 아파트 재건축사업은 상당히 지연될 것이다.
재건축 임대 아파트제도의 주된 목적 중 하나가 집값 상승의 억제였고 그동안의 과정을 볼 때 강남권의 재건축 아파트가 타깃이었다. 그러나 위에서 보듯 강남권 재건축 아파트를 임대 아파트로 잡는다는 것은 상당히 희석된 결과를 초래할 수 있을 것이다.
이 같은 측면에서 차라리 증가용적률 30% 미만이 아닌 50% 미만인 경우에 임대 아파트 의무를 면제한다는 개정안이 더 현실적이지 않을까 생각된다. 그리고 중층 아파트 재건축사업이 임대 아파트를 짓는 것을 선택한다면 소형평형 의무 비율 완화 또는 용적률 추가완화 등의 좀더 다른 메리트가 제공됐으면 하는 아쉬운 기대를 해본다.
