정부는 부동산시장 안정을 위해 다주택자에 대한 세금 중과에 이어 단계적인 주택거래허가제, 재건축개발이익 환수 등 토지공개념을 근거한 대책도 고려중인 것으로 알려지고 있다. 부동산 시장 과열이 주택공급부족과 투기세력의 시장 개입이 원인이라는 분석에 따라 일단 투기세력에 대해 고강도로 압박을 가하겠다는 것이다.
하지만 정부는 주택수요 억제 뿐만 아니라 실수요보호 대책, 재건축 공급확대정책 등도 제시해야 한다는 지적이 일고 있다. 자칫 정부의 이번 대책이 실수요자 피해 등 부작용을 초래할 수 있는데다 시장위축에 따른 공급감소가 이어질 수 있기 때문이다.
◇건축심의 간소화 등 행정지원 통해 재건축 공기단축= 주택공급 정책 가운데 무리한 신도시 건립 보다는 재건축 공급에 대한 효율적인 정책수립이 더 효과적이라는 의견이 많다. 신도시 개발의 경우 장기간의 시간이 걸리고 기반시설 확충에 막대한 자금이 소요되는 만큼 재건축 공급정책을 개선하는 게 현실성 있는 대책이 될 수 있다는 지적이다. 특히 교통영향평가, 건축심의 간소화 등 행정지원을 통해 재건축의 사업승인 기간을 최대한 단축시키는 작업이 이뤄져야 한다. 재건축 추진에 대한 행정지원을 하되 투기수요는 최대한 억제 시킬 수 있는 장치를 마련하라는 것이다. 다만 용적률 상향조정 등의 조치는 또 다른 투기붐을 일으킬 수 있기 때문에 신중해야 한다. 중층단지 등의 재건축 시세가 차익실현 기대감으로 다시 오를 수 있기 때문이다. 또 강남권에 미분양 다세대주택이 많이 남아 있는 만큼 이를 고려한 공급대책도 수립하는 게 바람직하다는 지적이다.
실제로 재건축 사업에 대한 행정지원을 병행하면 4년내 강남권에 공급예정인 재건축 물량 10만 가구의 공급일정은 더욱 앞당겨진다. 건교부의 자료에 따르면 2004년 이후 4년간 강남권에 2002년까지 공급된 물량(7,469가구)의 14배인 10만6,120가구가 공급된다. 올해 강남권에서 사업승인을 받은 재건축 물량 2만5,706가구와 재건축 추진 물량(안전진단 신청∼사업승인 직전) 5만240가구를 합할 경우 총 7만836가구가 사업을 추진중이다. 특히 재건축은 사업승인 과정에서 가구수가 증가한다는 점을 감안할 때 4년간 총 공급물량이 10만6,120 가구에 달한다는 것. 2004년 이후 매년 2만6,000여 가구의 아파트 공급이 이어지는 셈이다. 연도별 공급물량은 2004년 2만5,736가구를 시작으로
▲2005년 2만9,886가구(조합인가~사업승인 전)
▲2006년 1만7,792가구(안전진단~조합인가 전)
▲2007년 3만2,706가구(안전진단 중) 등이다.
◇실수요자 보호책도 병행해야= 29일 발표될 부동산 대책이 주택 실수요자에게 피해를 주는 부작용이 일어나서는 안 된다는 지적이 일고 있다. 무차별적인 주택담보대출비율 축소, 주택담보총량제 실시 등으로 선의의 피해자가 발생할 수 있기 때문이다. 하나경제연구소 양철원 수석연구원은 “29일 대책은 주택시장 전체에 영향을 주는 정책보다는 투기성 수요를 억제해 주택가격 상승률이 높은 지역의 가격안정을 꾀하는 차별화 된 안정대책을 세워야 한다”고 말했다.
가격 급등의 핵심상품인 아파트와 다세대주택을 구분하지 않고 다주택보유자에 대한 세금중과가 이뤄질 경우 집값이 거의 움직이지 않은 다세대 소유자들이 피해를 입을 수 있다는 얘기다.
양도세를 실거래가로 부과하는 주택 투기지역 지정이 다주택 소유유형을 고려하지 않은 채 시행되면서 다세대주택 소유자들이 상당한 피해를 보고 있는 현상이 재발돼서는 안된다는 지적인 것이다. 더구나 강남, 송파, 강동구 등 지난해 다세대주택 건립 붐 이후 미분양 물량이 많이 남아 있다는 점을 감안할 때 일괄된 정책보다는 차별화된 정책을 내 놓아야 한다 게 전문가들의 조언이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
