지난해부터 시작된 경제위기를 돌파하기 위해 마련된 해결책이 다소 논란은 있으나 어느 정도 효과를 보고 있는 것으로 여겨진다. 연일 대기업들의 어닝 서프라이즈 기사가 언론에 보도되며 이제는 오히려 출구전략에 대한 관심이 높아지고 있는 상황이다.
특히 최근 일부 지역을 중심으로 한 부동산 시장의 거래량 증가와 가격 급등은 새로운 거품논란을 낳으며 이에 대한 주택담보대출인정비율(LTV) 인하 등 정부대책도 마련되고 있다. 그러나 정부정책이 과연 적절한지에 대한 의구심이 든다.
한국감정원의 아파트 매매가격지수를 지난 1월에서 6월까지 살펴보면 서울은 4.5%로 증가세가 높지만 경기도 등 나머지 경우는 1% 미만의 증가 혹은 마이너스를 기록하는 것이 대부분이다. 즉 공급이 부족하고 수요가 많은 지역의 가격은 오르고 그렇지 않은 지역은 답보 상태임을 알 수 있다.
전세계적으로 봐도 글로벌 도시의 경우에는 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 기타 지역은 횡보 상태인 것이 대부분이다. 그렇다고 해서 다른 선진국이 특정 지역의 부동산 가격 상승을 막기 위해 우리와 같은 수요억제책으로 가격안정화를 꾀하는 사례는 찾아보기 힘들다.
과거 만성적인 공급부족 상태에서는 서울의 부동산 가격 상승이 전국적 상승으로 연결돼 전체 부동산 시장의 불안을 초래한 적이 있었지만 지금은 주택보급률이 109.9%(2008년 기준)에 이르는 상황이어서 이러한 상황이 재현될 가능성은 비교적 낮다고 볼 수 있다. 이제는 부동산 가격이 지역별로 차별화되는 것을 자연스런 현상으로 봐야 할 것이며 정책도 과거와는 다른 시각으로 접근할 필요가 있다.
즉 특정 지역의 가격 상승은 주택 수요의 변화와 인구구성 변화에 따른 자연스러운 현상이며 이에 대한 대책은 국지적인 수요와 공급대책의 균형적인 조절로 시장을 안정화하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.
정부가 특정 지역의 부동산 가격을 안정화하기 위해 인위적으로 수요억제책을 발휘할 경우 지난 정부에서 경험했듯이 단기적인 효과는 볼 수 있을지 모르나 장기적으로는 자원배분의 왜곡 등으로 오히려 역효과가 나타날 가능성이 높다.
최근 수요억제책을 동원하는 것에 대한 정부의 입장을 이해하지 못하는 것은 아니지만 오히려 이런 때일수록 원칙을 중요시하는 정책이 필요하다. 특히 경제위기 여파로 서울과 수도권처럼 수요가 많은 지역에서조차 단기적으로 주택공급물량이 축소될 것으로 예상되기 때문에 더욱 그러하다. 즉 시장에서는 앞으로 공급물량의 축소와 유동성 확대로 일부 지역에서의 단기적 가격 상승을 예측하고 있다는 말이다.
이러한 상황에 대처하기 위해서는 단기적 효과를 노린 수요억제책 위주의 정책보다는 가격상승이 예상되는 지역에 대한 안정적 주택공급의 신호를 시장에 지속적으로 주는 것이 중요하다. 과거 1990년대의 5개 신도시 건설로 부동산 가격이 수년간 마이너스로 돌아선 사례를 살펴볼 때 장기적이면서 안정적인 공급확충 전략 외에 실질적인 효과를 내는 대책을 찾아보기는 어려울 것으로 판단된다.
공급확충 전략에 있어서도 과거의 방식대로 접근하는 것은 무리가 있을 것으로 생각된다. 지금은 소득이 2만달러를 넘기 때문에 소비자들의 눈높이를 의식하지 않은 1980년대와 같은 단순 물량위주 공급은 앞으로 부동산 시장을 더욱 교란시킬 것으로 여겨지기 때문이다. 수요자들이 원하는 지역에 원하는 타입의 주택을 지역 시장 규모에 맞게 공급하는 것이 앞으로의 중요한 과제로 대두될 것이며 이와 관련한 연구 및 제도 정비도 시급한 상황이다.
