부동산 소액투자자 틈새 공략법

“몰라서가 아니라 알아도 못한다.” 부동산 투자에 대한 서민들의 푸념이다. 부동산은 기본적으로 투자규모가 크다. 강남권 아파트는 고사하고 외곽지역의 웬만한 아파트나 상가조차 기본이 ‘억대’다. 지난 최근 경기 위축으로 수도권 외곽지역 집값이 하락했다고 하지만 소액 투자자들에게는 여전히 큰 덩치다. 확실한 정보가 있더라도 돈이 없어 그냥 놓치는 경우가 허다하다. 그러나 시야를 조금만 넓혀보면 의외로 적은 금액으로 투자할만한 상품은 많다. 예컨대 경기ㆍ인천 일대 개발 예정지의 노후 주택이나 유찰 이후 할인 분양에 돌입한 상가, 파격적인 혜택으로 분양하는 미분양 주택 등이 대표적인 사례다. 전문가들은 부동산 투자 초보자들이라면 초기 자금 부담이 적은 틈새 부동산 상품을 찾아 투자하는것이 오히려 노하우를 쌓기에는 더 유리한 방법이라고 조언하고 있다. ◇저렴한 수도권 재개발 지분 찾아나서 볼까= 사업 초기 단계의 재개발 지분을 사서 기다리는 것은 부동산 소액 투자의 가장 효율적인 방법이라고 볼 수 있다. 서울의 경우 대표적인 재개발 지역인 용산 한강변 일대의 지분 가격이 3.3㎡당 5,000만~1억5,000만원을 호가하고, 낙후된 강북 지역의 재개발 지분가격도 3.3㎡당 2,000만~3,000만원에 달하기 때문에 소액 투자는 거의 불가능해진 것이 사실이다. 그러나 경기 외곽이나 인천 쪽의 노후주택들을 살펴보면 사정이 약간 다르다. 33㎡ 안팎 대지지분을 가진 노후 빌라가 3.3㎡당 1,000만~1,300만원 수준에 거래되는 곳이 많다. 서울에 비해 상대적으로 상승폭은 작지만 사업추진 단계에 따른 지분가격 상승은 물론 아파트 입주후의 시세차익까지 기대해 볼 수도 있다. 특히 서울 재개발에 비해 상대적으로 투자금액도 작기 때문에 투자기간이 길어지는데 따른 금융비용 부담도 상대적으로 가볍다. 전영진 예스하우스 대표는 “소액 투자자들이라면 안양시 일대에서 진행되는 뉴타운 사업이나 수요가 많은 수원 쪽 재개발 사업들을 눈 여겨 볼만 하다”며 “특히 서울 재개발이 활기를 띨 경우 수도권 일대 재개발 지분 가격도 함께 상승할 가능성이 크다”고 말했다. ◇유찰ㆍ할인 상가 길목 지켜라= 상가의 경우 보통 안정된 임대수익을 위해 투자하는 상품이지만 저렴한 가격에 매입할 경우 시세차익도 기대할 수 있다. 공개 입찰 후 유찰된 한국토지주택공사(LH)의 단지 내 상가나 경기 침체 여파로 분양이 안돼 반값에 가깝게 할인 분양하는 상가 등이 소액 투자 대상이다. LH 단지내 상가의 경우 지난해 의왕 부곡 지구, 시흥 능곡 지구, 남양주 호평 지구 등에서 유찰 이후 재입찰 또는 선착순 분양하는 상가가 꽤 많은 편이다. 의왕 부곡 지구 LH 단지 내 36㎡짜리 상가는 공급가격이 9,240만원으로 30% 가량 융자를 받을 경우 실투자금은 6,400만원이면 매입이 가능하다. 남양주 호평지구의 46㎡짜리 상가도 공급가격이 8,400만원으로 융자금 30% 가량을 빼고나면 초기 투자금액이 5,800만원에 불과하다. 단지 내 상가의 경우 보통 아파트 입주 후 1~2년 내 상권이 활성화되면서 다시 인기를 찾기 때문에 공급가격이 저렴하다면 매입을 노릴 만하다. 초기 분양이 안돼 ‘떨이’ 판매에 돌입한 상가들도 꽤 있다. 실제 경기 부천 A상가의 경우 최초 분양가는 3억1,100만원이었으나 현재는 초기 분양가의 50%도 안 되는 1억4,600만원에 분양중이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “할인 상가는 대부분 공개적으로 분양하지 않기 때문에 매물을 찾기 위해서는 발품을 팔아야 한다”며 “입지가 나쁘지 않음에도 불구하고 경기침체 여파로 할인에 돌입한 상가라면 매입을 권유할 만 하다”고 말했다. ◇파격적인 혜택 미분양도 눈 여겨볼 만= 분양가할인 등 파격적인 혜택이 주어지는 미분양 아파트 역시 관심을 가져볼 만 하다. 한번 수요자들에게 외면 받은 상품이긴 하지만 대규모 단지와 인접해 있거나 주변에 교통 여건이 개선될 지역이라면 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 신규 분양 아파트라 해도 초기 계약금 몇 천 만원만 들이면 입주 때까지는 큰 돈이 들지 않는다. 다만 수익을 기대할 수 있을 때까지는 다소 시간이 필요한 것도 사실이다. 경기도에서는 용인지역에 이 같은 물량이 많은 편이다. 용인 기흥 써니밸리의 경우 계약금 2,000만원 정액제에 최초 분양가 대비 5% 할인을 하고 있다. 공급면적 107~109㎡ 171가구 규모의 아파트로 최초 분양가는 3.3㎡당 1,037만~1,045만원 수준이었다. 용인 송전지구에서는 세광종합건설이 세광엔리치타워를 분양 중이다. 공급면적 98~151㎡ 아파트 782가구로 지어지며 분양가는 3.3㎡당 720만~770만원 수준이다. 계약금 5%만 내면 중도금 60%를 무이자 대출 해주며 3층 이하는 발코니 섀시까지 무료로 설치해주고 있다. 인천에서는 대규모 미달 사태를 빚었던 영종하늘도시에서 미분양 판촉 마케팅이 치열하다. 영종하늘도시 우미린의 경우 계약금 1,500만원 정액제로 납부하면 중도금 30%를 무이자 대출해준다. 분양가는 3.3㎡당 937만~1,099만원 정도다. 권순택 스피드뱅크 연구원은 “오는 2월 11일이면 향후 5년간 양도세를 감면 받을 수 있는 세제감면 혜택이 끝나기 때문에 소액 투자자들에게는 더없이 좋은 기회”라고 말했다.