|
2월1일 수도권을 시작으로 시중은행의 주택담보대출 심사가 깐깐해진다. 이자와 함께 원금도 나눠 갚아야 하는 원리금분할상환이 원칙이고 변동금리를 선택하면 스트레스 금리가 반영돼 대출 한도가 줄어든다. 비수도권은 오는 5월부터 강화된 심사 기준이 적용된다. 대출 심사 강화를 앞두고 KB국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업 등 6대 은행의 1월 말 주택담보대출 잔액은 지난해 같은 달보다 절반 이상 급감하는 등 주담대 시장에는 벌써부터 찬바람이 불고 있다.
새로 시행되는 가이드라인을 한마디로 요약하면 '갚을 수 있는 만큼만 빌리고 처음부터 나눠 갚는다'는 것이다. △신규 주택구입용 대출 △주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 고부담 대출(단 LTV가 60%를 초과해도 DTI가 30% 이하인 경우는 예외) △주택담보대출의 담보 물건이 해당 건을 포함해 3건 이상인 대출 △소득 산정시 신고소득을 적용한 대출은 모두 원리분할상환 대상이다. 다만 이 경우에도 대출 시점으로부터 최소 1년까지 원금 상환은 유예할 수 있고 명확한 상환계획 등 일부 예외 사례에 해당하면 거치식 대출을 받을 수 있다. 아파트 중도금 대출과 같은 집단대출도 이번 가이드라인 적용에서 예외로 인정된다.
아울러 변동금리를 선택하면 대출 한도가 고정금리보다 줄어들 수 있다. 앞으로 신규 변동금리 주택담보 대출자에게 금리인상 가능성을 고려해 스트레스 레이트(stress rate)를 반영한 스트레스 DTI가 적용되기 때문이다. 적용될 스트레스 금리는 연 2.7% 수준에서 은행별로 자유롭게 결정된다. 은행들은 예상 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출을 유도하거나 DTI 80% 이하로 대출규모를 안내해야 한다. 만약 연소득 3,000만원인 직장인이 3억원짜리 주택을 사기 위해 10년 만기로 2억1,000만원을 대출받는다고 했을 때 변동금리를 선택하면 1억8,700만원만 대출 받을 수 있다. 2억1,000만원을 대출 받으려면 고정금리를 선택하면 된다.
해당 주택담보대출에 신용대출 등 금융권의 다른 부채까지 합한 '총부채원리금상환비율(DSR)'도 도입된다. DSR가 높다고 해서 대출이 당장 거절되는 것은 아니지만 일정 수준을 넘으면 은행의 집중관리 대상이 돼 향후 대출받기가 까다로워질 수 있다.
돈을 빌리는 사람의 갚을 능력도 엄격하게 따진다. 지금까지는 별도의 소득 관련 서류를 내지 않더라도 연 2,000만원의 소득이 있다고 인정해 10년 만기로 1억원까지 주택담보대출을 받을 수 있었지만 앞으로는 대출 한도가 3,000만원으로 줄어든다.
원천징수영수증 등 증빙소득을 은행에 제출하는 것이 원칙이지만 증빙소득이 없다면 국민연금·건강보험료 납부내역 등 인정소득과 신용카드 사용액, 임대소득 등 신고소득을 통해 소득을 증빙하면 된다. 좀 더 유리하게 대출을 받고 싶다면 대출자 본인뿐만 아니라 배우자의 소득을 합산할 수도 있다.
한편 소득심사 강화를 골자로 한 여신심사 가이드라인 시행을 앞두고 주택담보대출 증가세 둔화된 것으로 나타났다. 이날 각 은행에 따르면 KB국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업 등 6대은행의 지난 28일 현재 주택담보대출 잔액은 349조4,955억원으로 지난해 12월 말(349조493억원)보다 4,462억원 증가하는 데 그쳤다. 이는 이들 은행의 주택담보대출이 지난해 한 해 동안 평균적으로 매월 2조7,000억원(유동화 금액 제외)이 증가한 것과 비교해 6분의1 수준이다. 지난해 1월 6대은행의 주택담보대출 증가액은 9,798억원으로 이와 견주어도 절반 수준이다.
