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창업준비 시에는 본인의 현금 동원력, 차입 가능 자금, 투자수익에 따른 상환 능력 등을 냉정하게 따져보아야 한다. 이 때문에 필자는 상담 시에 투자 여력에 대한 질문을 먼저 한다. 하지만 돌아오는 대답은 애매모호한 경우가 의외로 많다.
우선 준비 자금이 3억원 미만이라면 테이크 아웃을 위주로 한 소형 점포가 좋다. 점포 임차보증금과 시설 투자금을 함께 고려한다면 경쟁력 있는 매장에 입점하기는 역부족이다. 이때 투자금의 대부분은 점포임차비용, 그 중에서도 권리금에 투입된다고 설계하면 무리가 없다. 권리금을 주더라도 고객의 주 동선에 입지하는 것이 정답이다.
테이크아웃 커피전문점은 실 평수 기준 15평 내외로 시설·설비투자비는 1억원 미만, 나머지 1억~2억원 자금을 점포 보증금과 권리금 등으로 설계하면 좋다. 무권리 점포가 가장 이상적이지만 신축건물을 제외하고는 A급 무권리 점포를 찾기란 만만치 않다.
권리금을 지급하였다면 반드시 세금계산서를 발행받아 증빙자료를 챙겨놓는 것이 안전하다.
3억대 미만의 자금투자는 생계형 창업으로 점주가 직접 매장을 운영해 인건비 정도를 수익으로 가져가는 구조다. 월 임차비용은 예상 매출액의 20%를 넘지 않도록 설계해야 한다. 임차료 이외에 월 감가상각비도 꼼꼼히 따져 사전에 정확한 손익 분석을 해야 한다.
반대로 자금이 5억원대 이상이라면 상권 범위를 넓게 보고 전략적으로 매장을 볼 필요가 있다.
비싼 임대료를 주고 메인 동선에 큰 매장을 낼 필요는 없다. 주차장을 갖춘 단독 건물에 매력적인 외관을 꾸밀 수 있는 곳이라면 얼마든지 고객들을 흡수할 수 있다. 최초 투자비용이 많이 드는 것은 단점이지만 그만큼 저렴한 임대 매장을 구할 수 있다.
건물을 소유한 임대인이라면 임대 수익과 직접 운영에 대한 기회비용을 분석한 후 투자한다면 부동산의 수익을 극대화할 수 있고 장기적으로는 안정적인 현금흐름을 가져갈 수 있다. 운영에 대한 노하우가 없다면 본사에서 운영하는 위탁 운영 프로그램 등을 활용해 임대 수익 이상의 효과를 올릴 수 있다.
최은영 할리스에프앤비 점포개발본부 부장
