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기업형 임대주택(뉴스테이) 정책이 발표된 지 1년이 흘렀다. 지난 한 해 인천 도화를 시작으로 1만4,000가구(영업인가)가 공급된 뉴스테이는 새로운 주거문화를 만들어내고 있다는 평가를 받고 있다. 하지만 공공임대시장 위축 등 이에 따른 부작용도 나타나고 있다. 뉴스테이를 평가하고 앞으로 나아가야 할 점에 대해 살펴보고자 한다.
공공에서 담당해오던 임대주택 공급의 무게추가 민간 영역으로 넘어오면서 뉴스테이와 공공임대주택의 희비가 엇갈리고 있다. 뉴스테이는 전세에서 월세로의 전환 추세에 맞춰 중산층의 거주 패턴에 변화를 몰고 오고 있다는 평가를 받고 있지만 곳곳에서 부작용도 감지되고 있다. 민간건설 공공임대주택의 경우 오는 2018년 이후 사라질 위기에 놓인 것이 현실이다.
◇엇갈리는 뉴스테이·공공임대=정부가 뉴스테이를 활성화시키려는 이유 중 하나는 공공임대주택 공급이 한계에 달했다고 판단했기 때문이다. 수익성이 낮은 공공임대의 특성상 한 가구를 짓고 운영할 때마다 LH의 부채가 쌓일 수밖에 없다. 지난해 5월 국회 국토교통위원회에서 열린 '민간 임대주택에 관한 특별법(뉴스테이 특별법)' 공청회에서 손태락 당시 주택토지실장은 공공 부문에서 임대주택을 공급하는데 한계에 부딪혀 그 대안으로 민간 임대주택을 활성화할 계획이라고 밝힌 바 있다.
문제는 공공임대주택이 축소되고 있다는 점. 정부는 매년 약 11만가구 규모의 공공임대주택을 공급하겠다고 밝히고 있다. 올해도 △건설임대 7만가구 △매입·전세임대 4만5,000가구 공급을 계획하고 있다.
하지만 계획과는 달리 실제 공공임대 재고량의 증가폭은 지지부진한 것으로 나타났다.
국토교통부에 따르면 공공임대주택 재고 증가물량은 △2011~2012년 1만8,940가구 △2012~2013년 8만6,485가구 △2013~2014년 5만2,220가구에 불과하다. 특히 서민주거안정을 위한 장기임대의 증가폭은 △2011~2012년 2만6,367가구 △2012~2013년 4만2,301가구 △2013~2014년 3만6,264가구로 훨씬 낮은 수준이다. 지난 2012년 기준 장기임대 비율은 전체 주택의 5%다.
이와 반대로 뉴스테이는 매년 큰 폭으로 공급 규모가 확대되고 있다. 지난해 영업인가 기준 1만4,000가구가 공급된 데 이어 올해에는 2만5,000가구, 내년 4만1,000가구가 공급될 계획이다. 사업부지 확보물량은 2015~2017년 13만가구에 이른다.
◇공공임대, 2018년 이후가 문제=뉴스테이가 확대되면서 서민주거를 위한 공공임대는 갈수록 줄어들 수밖에 없다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 "주택도시기금이라는 한정된 파이를 나눠 쓰게 되면서 뉴스테이가 늘어나면 자연스럽게 공공임대는 위축될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
특히 뉴스테이 특별법에 따라 2018년 신규 공공임대주택이 줄어들 것이라는 전망까지 나온다. 뉴스테이 특별법이 제정되면서 민간건설 공공임대가 '뉴스테이'로 편입됐기 때문이다. 한마디로 현재 민간 건설 공공임대로 택지를 공급받는 것은 불가능하다. 대신 뉴스테이만 지을 수 있다. 현재 사업승인을 받은 민간 건설 공공임대가 마무리되는 2018년 이후에는 민간 건설 공공임대가 사라지는 셈이다.
정부가 공공임대 연 11만가구 공급 계획을 이어가기 위해서는 1만~2만가구에 이르는 민간 건설 공공임대를 대신할 공급물량을 찾아야 하는 것이다. 1만가구의 공공임대를 공급하기 위해 공공건설 임대의 경우 약 2조3,000억원, 공공매입임대는 약 1조5,000억원의 재원이 필요한 것으로 나타났다.
이에 대해 국토부 관계자는 "민간 건설 공공임대를 위한 새로운 택지가 공급되진 않지만 이미 사업계획승인을 받은 물량은 공공임대로 인정받기 때문에 2018년까지는 민간 건설 공공임대가 유지된다"며 "그 이후 서서히 리츠와 행복주택으로 기존 물량이 자연스럽게 이동할 것"이라는 입장이다.
